樓市減辣，有辣有不辣？

澳門政府在房地產市場淡靜、賣地流標、樓價呈跌勢等多個因素下，宣佈於明年起「減辣」，建議不再向取得第二個居住用途不動產的人士徵收樓價5%的取得印花稅，但仍保留向取得第三個或以上居住用途不動產的人士徵收樓價10%的取得印花稅。此外，購置住宅的按揭成數上限為70%，購置經濟房屋的按揭成數上限則為90%，不再設不同的按揭成數金額檔次上限。

根據特區政府於2022年1月公佈的《2022澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》中，對於私人房屋的總結認為，私人房屋是澳門房屋供應的重要組成部分，促進私樓市場健康發展是推行“五階梯房屋”政策的重要一環。但從近十二年的房價數據看來，澳門的樓價下跌空間少，澳門市民難以負擔與薪酬不成比例的房價，因而將需求轉向公共房屋，增加了政府利用公帑解決市民住房需求的壓力。而對於私人房屋市場的干預，政府並非只從旁觀者的角度出發，加上這次的「減辣」，已是十年間對樓市並推行了三次重要的調控。

綜合業界意見認為，市民「上樓難」不能簡單歸咎於樓價高，而是因為調控樓市「辣招」令借錢難所致，而增購住宅需額外增繳印花稅，令不少有意買多間樓收租的市民望而卻步。在經濟下行壓力大的情況下，適時因應市場變化而修改，給予市場更多彈性，本次為樓市「鬆綁」，業界認為對澳門總體經濟增長有幫助。在自由市場的大環境下，銀行有完善的風險評估等綜合計算，可自行決定借多少成數予借貸人，「銀行評估借貸人有能力還錢就可以借」，加上激活樓市更可帶動傢俬、電器、律師、裝修、銀行等70多個行業，有助盤活澳門各行業的經營環境。

客觀看來，過去曾出現不少加辣政策出台後，反而令到交易市場更加暢旺，究其原因在於樓盤屬市場交易行為，對於「加辣」更容易形成樓盤是值得追捧的現象。在樓市下行的情況下，出現「減辣」也不一定會導致市場向好，反而導致更看好入市情況，原因在於市民對市場的信心降低，更持保守的態度，形成更多人不願意入市的錯覺。坊間認為，本次「減辣」對細價樓來說可能更為嚴峻，而對於高價樓則可能重現生機，亦可能為首次上車人士帶來更大阻力，本澳經濟正處於恢復階段，實質辣招與否，豐儉由人，量力而為可能是政府對市民的最大忠告了。

作者：黃萬濱  時事評論員