繼剎停經屋再擬全面「撤辣」 葛萬金批政府違施政承諾為地產托市

政府擬對樓市全面「撤辣」

政府一句「無需求」,便突然宣布暫緩興建新城A區5,000多個經屋單位,偉龍馬路夾屋項目又擱置,居民只能選擇買私樓,無獨有偶,政府日前再宣布擬樓市全面「撤辣」,同時放寬非居民私樓按揭上限,地產業要求政府「撤辣」救市願望成真。澳門社會綜合研究學會會長葛萬金直言,政府剎停建經屋和夾屋是違反政府的施政承諾,樓市全面「撤辣」有為地產業托市之嫌,政府不能因某行業要求而推出有利房地產的政策措施, 令有住屋需要的居民期望落空。他促請政府重新檢討現時的房屋政策,並向社會作出解釋說明,以釋社會疑慮。

葛萬金

2021年12月,澳門特區政府公布了《澳門特別行政區經濟和社會發展第二個五年規劃(2021-2025年)》。「二五」規劃中明確提出「改善民生是施政的核心任務」,而滿足居民的基本住房需求則是改善民生的重中之重。為此,「二五」規劃已明確提出「有序推行階梯房屋政策」,包括落實公共房屋供應計劃、有序開展夾心房屋建設、發展長者公寓、推動房地產市場平穩健康發展。
因此,政策研究和區域發展局在2022年1月底公布了委託澳門大學開展《澳門未來房屋需求研究》,逐一推算出五階梯房屋未來的需求數量。社屋方面:推算出2025及2030年社會房屋所需總量的區間中值分別為17,394及18,166間;經屋方面:推算出2025及2030年經屋所需總量的區間中值分別為57,399及59,949間;夾屋方面:推算出由現在至2025年及2030年夾心房屋的需求數量分別為5,400間(2025年)及10,100間(2030年)。未來五年擬規劃興建夾心房屋7,000至10,000個單位,並爭取今屆政府內推出先導性夾心房屋計劃。

政府:暫緩建經屋是市面沒有需求

然而,運輸工務司司長羅立文上月在立法會口頭質詢大會中爆出,政府擱置原定今年在新城填海A區啟動,共約5,700個單位的經濟房屋項目, 令社會感到突然。羅立文日前解釋稱,暫緩原因是市面沒有需求,但政府會持續觀察,包括視乎 2023年經屋申請的補交文件等後續情況。

政府認為經屋無需求故暫停五個新城A區經屋項目

5,000多個經屋單位擱置,意味著2023年經屋開隊後未必再有經屋申請,短期內不會再有新經屋供應,氹仔偉龍馬路夾心房屋又已在2023年11月宣布暫緩,羅立文重申,當局持續關注需求,並強調何時有需求便會啟動。經屋、夾屋被「叫停」,讓部分居民失去預算,只能往私樓方向去想,加重經濟上的負擔,房屋五階梯政策已名存實亡。

批擱置經屋和夾屋違施政承諾

葛萬金認為,自經屋「永遠姓經」,失去了投資價值,加上經屋與夾屋、私樓之間亦不存在向上流空間,變相經濟能力一般的居民可能只得「往死一世經屋」,居民對經屋失去申請意欲,政府暫停興建經屋屬緩兵之計,當局應盡快重新檢討房屋五階梯政策的未來路向和供應量,例如當申請經屋人數減少時,可否把已規劃的經屋轉為夾屋?從而了解居民對夾屋的需求。夾屋的定位是讓具有一定經濟能力,又買不起私樓的居民申請,現在政府「話變就變」,停建經屋和夾屋是違反政府的施政承諾,令居民感到非常失望。
他稱,疫情前經屋申請非常踴躍,即使是一房一廳經屋單位,都有不少4至5人家庭申請,可謂「一屋難求」,主要是當時本澳房地產熾熱,私樓昂貴。遺憾政府寧願長期空置都不拿出來讓居民申請,改善生活環境,湖畔大廈經屋自2011年推出至今,尚有119個單位未售出,由2011年至今,相關經屋閒置了超過10年之久,當局做法是浪費公共資源,亦非為民所想。經屋不開放恆常性申請,才能知道社會對經屋的需求,再制訂未來經屋短、中、長期供應。官員拒絕推行經屋恆常性申請,是推搪責任。

房屋五階梯之間沒連貫性設計失敗

葛萬金又指,樓是用來住不應用來炒賣,這是社會早有共識,但在經屋完全失去投資價值,且售價不平,日後賣給政府時可能更會出現貶值情況,沒有經濟誘因下,令居民特別是年青人失去申請興趣屬正常,他形容現時經屋政策完全有問題。他又以香港公共房屋政策為例,只要符合條件,任何人都可以申請購買,居民出售賣時,政府只收回部分土地價格,新加坡則只要年滿18歲就有一次購買公屋機會,當居民有經濟能力,便可以投入私樓市場換私樓。香港和新加坡的房屋政策都為居民留有向上流空間。
葛萬金認為,容許經屋持有者申請夾屋,是改善居民生活環境方式之一,同時亦可以令夾屋有市場有需要,現時政府設計的房屋五階梯,各階梯間沒有連貫性,居民被「鎖死」在其中一個階梯,是失敗設計,房屋五階梯設計上沒有向上流空間是「不人性化」、「不人道」。

政府政策不應偏向某一行業

今年1月開始,澳門政府已經「減辣」,包括購買第二個居住單位時,不再徵收樓價百分之5的取得印花稅,但購買第三個或以上仍需要支付樓價百分之10的取得印花稅。4月12日行政會發言人張永春公布,政府制定《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律草案,建議取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅。同時金融管理局將發出新指引,不限居民或非居民,統一私樓按揭成數上限為七成,亦暫停實施按揭貸款利率上調兩個百分點的壓力測試要求。政府是審時度勢推出法案,考慮到近年各類型房屋供應較為充足,目前具條件取消徵收有關印花稅。行政會已完成討論法案,政府建議法案以緊急程序處理。
葛萬金認為,儘管近期樓價下跌,但價格仍偏高脫離居民購買能力,政府立場應中立,政策不應偏向某一個行業,公共政策應平衡不同持份者利益,正因過去澳門樓宇出現不規則情況,樓價高企,居民置業難,政府才提出要構建房屋五階梯,不能因某行業要求而推出有利房地產的政策措施。

有意見指祐漢七棟重建需政府主導

他又提到,祐漢七棟重建提到已10多年,但至今一棟都未能成功重建,政府成立都更公司,幫助相關大廈成立業主會,推動業主出資重建大廈做法收效甚微,推動都市更新不能以商家思維去做,除了政府主導外,要有誘因吸引居民參與重建,澳門特區政府並不缺錢,建議可以用樓換樓,或補償方式,收購樓宇後推動業主重建。

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