六千幢大廈僅837個有效業主會 議員：無業主會致大廈維修舉步維艱

《分層建築物管理商業業務法》將於今年8月生效滿5年，但根據房屋局資料，截至今年2月28日，已寄存會議錄的有效管理機關只有837個，全澳分層樓宇數目近6,000幢，相關數量與本澳現存樓宇相比，佔比極低，議員李良汪批評，大廈物管公司未能真正落實推動大廈選出管理機關，當局又對相關情況未加以重視，以致推動大廈維修仍然舉步維艱。《分層建築物管理商業業務法》於今年8月將生效滿5年，他促請當局就法律執行情況、成效等進行全面檢視，並結合各相關持份者意見綜合研究，對法律進行檢討或必要的修訂。

日前筷子基和樂坊有大廈因電箱故障引發火警，事件再次敲響本澳現時不少老舊樓宇設施設備缺乏適當更新及維護的警號。民眾建澳聯盟理事長、議員李良汪指出，本澳不少樓宇由於不同原因，尤其「三無大廈」或獨居長者較多的樓宇，對大廈管理工作存在現實困難，建議當局應出台具體措施，推動大廈有效成立管理機關（俗稱業主會），以完善大廈共同部分的管理工作，保障住戶權益以至社區公共安全，否則最終影響的還是全社會。

唐樓業主管理意識不高

李良汪表示，房屋局現時對低層樓宇有推出《P級及M級樓宇共同部分維修資助計劃》，為合資格樓宇的供電總設施提供不超過8萬元的資助，由2007年4月17日至2023年3月17日，房屋局對P級及M級樓宇共同部分維修資助計劃批核個案有3,476宗，涉及2,844幢樓宇，批出金額約3.97億元；另外，澳電於2020年12月亦推出「低層舊廈公共電力裝置安全升級資助計劃」，為存在即時用電危險、樓齡超過30年、7層以下的「三無大廈」提供資助及技術支援更新公共電力裝置。現時已有112幢合資格低層樓宇參與，涉及逾2,200戶，至今已完成或正開展69幢大廈的電力裝置，另有43幢大廈則正準備升級前期工作，

但他指出，接觸過不少舊式低層樓宇住戶，由於當中不少均為長者或租戶，對於大廈的管理意識不高，在籌組業主大會或管理機關的工作上相對缺乏主動性，或容易忽視樓宇現存的安全隱患；故此，在實務操作中，要得到樓宇百分之五十份額業主同意，令推進相關計劃存在一定難度。而透過澳電的資助計劃，業主只需攤分20%的費用，其餘80%由澳電支付，但對部份基層家庭或獨居長者而言，生活本已足襟見肘，倘再需額外支付一筆更新電力裝置費用，無疑對其生活構成一定負擔，這亦是一直無法提升居民參與意願的其中一個原因。他建議當局應持續加大宣傳，提升住戶對大廈維修的意識，積極透過資助項目，對存在風險的樓宇電力設施進行更新及維護，保障居住安全。

物管公司沒落實推動大廈選出管理機關

李良汪續指，除了7層以下的低層樓宇，本澳還有不少樓齡超過30年的電梯樓，當中不少公共電力裝置同樣存在老舊、缺乏更新維護等安全隱患，情況不容忽視。但更換供電設施涉及龐大的支出，當局現時雖已推出樓宇維修資助計劃，為業主提供一部份資助，惟相關申請須依法選出，且會議錄副本已寄存於房屋局的大廈管理機關作出；根據房屋局資料，截至今年2月28日，已寄存會議錄的有效管理機關只有837個，當中已成功寄存會議錄副本且在任期內的私人樓宇管理機關共755個，已成功寄存會議錄副本且在任期內的經濟房屋管理機關共82個。相關數量與本澳現存樓宇相比，佔比極低，令推動大廈維修仍然舉步維艱。

李良汪提到，現行《分層建築物管理商業業務法》雖有規定，物業管理公司應自該法律生效之日起3年內依法召集所有人大會的首次會議，以推動大廈選出管理機關。但據悉實務操作中，即使已依法作出召集，卻因各種原因最終未能成功選出管理機關。上述情況顯然未能真正落實推動大廈選出管理機關、保障住戶權益的立法原意，惟當局卻只表示，「物業管理公司均已按《分層建築物管理商業業務法》規定召集首次所有人大會，然而，管理機關的成立和存續則完全取決於業主的參與意願。」對相關情況未加以重視。他稱，《分層建築物管理商業業務法》於今年8月將生效滿5年，建議當局應就法律執行情況、成效等進行全面檢視，並結合各相關持份者意見綜合研究，對法律進行檢討或必要的修訂。

當局應推出針對性跟進或支援措施

去年12月房屋局代局長郭惠嫻在立法會會議時曾透露，現時全澳分層樓宇數目近6,000幢，當中高層約1,000幢、低層5,000幢。高層樓宇中，有管理機關的近700幢，約7成，若加上沒有管理機關但有管理公司負責的則近8成半。但因5,000低層樓宇中，僅5%有管理機關，故整體數字被拉低。2021年新成立的管理機關近50幢，一半低層一半高層。

李良汪認為，提升樓宇管理水平涉及業主自身義務，尤其即將步入夏季用電高峰期，呼籲物管公司、管理機關，以及業主等均需提升用電安全意識，加強對電力設備的維護。但他強調，政府的支持投入亦是關鍵所在，特別在社會普遍意識仍有待提升的情況下，政府的推動更為重要，建議當局在現階段應對只召集了首次業主大會但仍未成功選出管理機關，甚至連首次業主大會亦不具條件召集的樓宇進行情況分析，並盡快推出針對性跟進或支援措施，以有效推動成立管理機關，完善大廈共同部分的管理工作，保障住戶的居住權益以及社區整體安全環境。