全面撤辣能救樓市？林宇滔倡設立整體房屋政策

本澳樓市在疫後及初步減辣後未有大幅度升溫，房地產業界近期提出，希望為樓市全面鬆綁，全面撤辣，以及引入投資居留等激活樓市。立法議員林宇滔認為，核心問題是本澳長期缺乏整體房屋政策，令公、私營樓市缺乏穩定供應，導致樓市一旦出現波動便會引起一系列的問題浮現出來。他建議政府研究整體房屋政策，掌握市場狀況，利用槓桿令房地產市場健康。否則「加辣或減辣」只是抑制表面的誘因，無法解決本澳樓市核心問題。

根據財政局資料，2019年，澳門住宅平均成交價為109,068元/平方米，到2024年1月則跌至87,195元/平方米，較2019年下跌20%。另根據金管局數據，澳門銀行的不良貸款率從2021年底的0.37%，到 2024年1月份上升到3.82%，兩年間增加10倍。同時，與2018年10,585宗住宅成交相比，自取得印花稅生效後的第二年(即2019年)，其成交量只有7,745宗，急跌27%；到2023年更大跌73%，成交量跌至2,913宗。
由於成交量及呎價在疫情期間至今持續向下，多個房地產業界商會反映，除了居民（業主）身家縮水，也影響到資金流動，銀行不良資產率更加急升，令金融出現系統性風險、驅動經濟走入惡性循環。於是多個房地產商會提出，希望政府為樓市全面撤辣，以及提出開放商業、工廈等非住宅不動產予投資者購買，以重啟投資居留，藉此提振成交、盤活房地產和帶動一系列的產業鏈效應，改善經濟。

其中，澳門地產業總商會於3月中上旬舉行的「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會中指出，儘管本澳經濟持續復甦，但私樓價格仍然疲弱，並指出：「現時樓價已踏入紅線，包括2018年至2019年以青年首置買樓市民的首期現今已全數蒸發、持有商業物業及土地的短期銀行貸款合約到期後銀行不再續約，導致銀行不良資產率增加，及影響金融體系不穩定的因素及利益等，加上去年起由於美國加息，拉高港澳地區利率，令還款壓力增加，小業主與企業的供款利息更急增達三成。更指出，港澳面臨股市下跌、樓市低迷、銀行放貸轉趨審慎的三重壓力夾擊，資金流動性大幅收緊，令小業主及企業融資難上加難。此外，澳門樓價持續向下，令銀行因應私樓物業市場及澳門經濟環境，重新作風險評估，部份企業與小業主近來被銀行追收貸款本金(俗稱Call Loan)，更令澳門資金流動性變得更差」。
面對成交低、資金鏈問題，澳門地產業總商會自農曆新年後已提出建議，希望為樓市全面撤辣，以及提出重啟投資居留和吸引人才投資移民，投資商舖、寫字樓及工廈物業累計超過3,000萬（澳門元）人士，可獲永久居留權的政策，藉此激活樓市成交，繼而恢復市場信心，由市場現金流的增加帶動澳門經濟內循環消費及投資信心，從而達到改善民生經濟和促進澳門房地產健康發展，以及避免居民的資產過度貶值。有地產中介預期，若全面撤辣後，將有助住宅交投回升至合理及健康水平，有助經濟回穩。

撤辣只是虛火

外地不少國家都相繼撤辣，鄰近地區中國香港亦於2月底全面撤辣，房地產業界近期也希望本澳跟隨步伐，全面撤辣、盤活樓市。林宇滔認為，「房地產業界簡單講句撤辣，重新啟動投資居留，相關的系列措施只會是令過去房地產存在的問題重轁覆轍」。他認為，這不是解決問題的關鍵方法。
林宇滔認為，一個健康的樓市，需要一個整體的房屋政策，有公、私樓的穩定供應，樓市價格才會有相對穩定的水平，有利各行各業。而本澳一直缺乏整體房屋政策，包括公、私樓宇未能穩定供應，導致很多極端狀況出現。他反映，其議員辦事處收到有個案關於樓價高位上車，其後面對收入減少及各方面因素影響（而增加壓力），亦有剛購入新盤的小業主面對樓價下跌的壓力。他認為，這正正是過去樓市高速飇升的惡果，故此需要由核心問題著手，即研究設立整體房屋政策。

促啟動整體房屋政策研究

今屆政府推行的五階梯房屋政策，由於疫情令經濟出現變化，五個階梯房屋政策各有不同程度的「損傷」，私樓樓價及成交量下跌、A區經屋申請量減少和滯銷、夾屋煞停。林宇滔認為，五個階梯房屋政策已出現問題，夾屋停建、經屋滯銷，對樓市最有利的槓桿便是做好房屋規劃，做好公私營樓宇的平衡和供應。
他還表示，同意政府有責任令樓市穩定，不論樓市升或跌，都應該穩定樓市，若只以辣招限制，不是有效的措施，只是抑制表面的誘因，認為這都是表面，不會令樓市整體穩定或健康。而且，陣痛是在所難免，目前應先做好根基，才有機會讓樓市在較短的周期內恢復正常軌道，例如研究落實啟動舊區重建。
林宇滔促請政府，透過重新檢視房屋政策，掌握市場狀況，例如空置樓宇的數量及類型、按人口分布和各區規劃，制定相應規劃，令興建的樓宇類型真正貼合市場需要；另外，要打破五個房屋階梯之間的壁壘，增加跨階梯的流動，讓整個樓市健康發展。