經屋永遠姓「經」失槓桿作用 議員建議恢復經屋六年禁售期

最新一期經屋申請推出逾5,000個單位，但至今只收到1,702份申請表。經屋滯銷，政府宣布暫停建夾屋，加上明年1月1日起政府調整一般樓按成數為七成，加大居民首置私樓門檻，經屋可能成為經濟能力一般人士的唯一置業「出路」。議員林宇滔直言，經屋永遠姓「經」，令經屋失去槓桿作用同時，購買者被「鎖死一世」沒有向上流機會，由申請到上樓過程又非常折騰，居民不選擇經屋屬正常，經屋設適當禁售期是最簡單、政府責任最少的方案，他促請政府還原基本步，恢復經屋6年禁售期，讓經屋起到調節樓市的槓桿作用。

因應政府修改《經濟房屋法》，由2021年起出售的經屋永遠姓「經」，不具投資屬性，購買經屋後只可售回給房屋局，而出售價為購入價，且須扣減還原工程等費用。單位售價由行政長官批示訂定。最近一輪經屋申請推出5,415個單位，由今年9月27日開始，為期3個月，至11月25日共收到1,702份申請，據房屋局資料，1,314份已齊備文件之申請的家團結構統計中，約一半是個人申請者，佔647份申請，其次是2人家團佔331份、3人家團有218份、4人家團佔99份、5人家團佔14份，6人家團有5份，沒有7人或以上家團申請。

政府行政手段壓抑剛性置業恐慌

與2021年經屋法修法後首度接受申請，當時收到的11,707份申請表比較，今次申請情況並不踴躍。由於經屋申請少，行政長官賀一誠較早前在發表明年度施政報告時直言，澳門目前已基本解决居民多年關注的經屋供應不足問題；他又指最新一期的經屋申請，申請量少於供應量，因此不會產生陪跑及夾心階層的問題，因此政府決定暫緩明年偉龍夾心房屋（工程）的公開投標。

經屋申請少，就代表解決了夾心和陪跑問題？林宇滔直言也不明白政府的邏輯，他重申個人並不反對政府推出夾屋，當本澳房屋供應是穩定和充足的時候，適當針對不同人士，包括夾心、長者，推出不同的選項是沒有問題，但前提是由回歸至今，經屋供應一直非常波動和不足夠，今屆政府推進的是上屆特區政府的新城A區規劃，且一間經屋都沒有售出過，他謂：「唔明白點解一間經屋都未賣出的時候，政府點可以話已經基本解決了經屋需求？呢個根本就係荒謬。」

經屋永遠姓「經」思維注定失敗

林宇滔又批評，政府從頭到尾都不肯回應和面對居民的核心需求，由上屆特區政府開始，當局一直用行政手段，壓抑剛性置業恐慌。例如修改「經屋法」，由2011年起把經屋禁售期由原本6年增加至16年，即2011年後開售的「萬九」經屋、業興大廈一房廳、多戶型，以及2019期經濟房屋申請而購買經單位均須遵守16年禁售規定，但上述經屋16年禁售期還未到，政府又再修法把經屋永遠姓「經」。

林宇滔認為，經屋永遠姓「經」思維注定失敗，首先居民只能將經屋單位賣給房屋局，房屋局回購與否亦會出現問題，其次是經屋呎價並不便宜，居民要向銀行借貸，事實上經屋1,600元呎，政府已是有錢賺；再者，經屋作為調節樓市的槓桿，經屋永遠姓「經」失去私人樓宇屬性，對房屋市場不會再起到調節作用，同時也縮減政府調節樓市空間，最終產生的惡果是使樓市更加熾熱，令多人在高位上車，當經濟和樓市出現逆轉時，更多人受害。

批政府不起經屋實為托市

林宇滔強調，房屋政策「經屋為主、社屋為輔」才是合理，因應社屋屬性，政府在社屋上支出的成本會很大，經屋則是政府令整個房地產市場健康發展的主要手段和槓桿。他認同，政府是沒有可能扭轉房地產市場發展周期，但當局有責任在樓市出現波動時，將影響減至最低。「樓市有上有落，但無論上或落都應該相對平緩，政府要做嘅唔係靠辣招，而是靠經屋有效補位。」

澳門樓市由2003年低潮到後期出現巔峰狀態，皆因政府在回歸後只供應了200多個經屋單位，「萬九」經屋也是由2012年起分階段興建，公屋供應缺整體規劃，讓人覺得政府是沒有誠意穩定公屋供應。只有經屋和私樓都有穩定供應，樓市才不會「癲」，市民才可以按自身條件，選擇購買經屋還是私樓。而且政府興建經屋又不會蝕本，何樂而不為呢？他謂：「作為公共政策，本身起經屋唔蝕，又可以回應居民恐慌性置業需求，根本就唔應該設咁多申請限制，而應該積極起多啲，但政府點解唔起經屋？唯一解釋就係因為要托市。」

錯誤政策令居民高位上車

林宇滔又指，政府施政從來不講科學不講數據，政府一直強調指過量供應經屋和夾屋，會令現時居民所持七成私樓變成「負資產」是謊言，本澳最近一期10年人口普查是2016年，根據統計，至2016年有66.2%自置物業家庭中，當中只有33.2%需要按揭，意味著需按揭供款（即可能出現負資產危機）的住戶僅佔總住戶數的22%（約4.1萬戶），當中還未扣去供款額低的經屋戶，也未扣去已還大部分按揭的住戶等，真正有可能負資產的數目肯定遠低過兩成。有樓和有供樓壓力是兩回事，他不排除樓市出現大幅調整時可能出現負資產，但比例一定會遠低於政府公布的數字。

據統計局資料，2021年的中期人口普查，居於自置單位的住戶中，須支付按揭供款的住戶較2011年增加80.5%，佔自置單位的住戶比例由10年前的27.6%顯著上升至40.2%；無須支付按揭供款的住戶則減少至59.8%。須支付住宅按揭供款的有59,549戶，當中有25.8%住戶的每月須支付10,000元至14,999元的按揭供款，19.2%住戶的按揭供款額在15,000元至19,999元之間，而按揭供款額在20,000元及以上的佔22.3%。住戶每月按揭供款中位數由2011年的5,390元攀升至13,000元，升幅為141.2%。反映政府錯誤的房屋政策，令一班居民高位上車。

公屋政策脫離社會經濟狀況

林宇滔說，收到不少居民反映，經屋永遠姓「經」，注定浪費幾十萬銀行利息，又限制多年多，作為消費者不如買唐樓，起碼唐樓可以與市場同步增值。他表示，香港和新加坡房屋政策是當地政府以合理價格出售單位，讓居民可以解決居住問題同時，亦可以與經濟同步發展，過去澳門的經屋政策設6年禁售期都是合適狀況，避免了有人即時轉售圖利，但又讓居民在經濟改善後可以有向上流的空間。

林宇滔並指，現時澳門的房屋政策與社會經濟狀況並不銜接，居民無論申請社屋或是經屋輪候時間冗長，可以申請的戶型規定又沒有考慮到家庭發展問題，特別現在經屋更「鎖死姓經」，在臨上樓前又要重新接受經濟審查，到最後申請人可能白白浪費了幾年時間成本，都無機會成功上樓，從一系列問題可以看到，經屋申請設定並不是從人性化出發，只是不斷折騰申請者，在正常情況下，居民不選擇購買經屋屬正常，他又反問：「居民連組織家庭都有問題，又如何鼓勵生育，談何長者原居安老？」

他又稱，現在澳門已出現極端狀況，樓市下跌，都市更新又推行不到，房屋五階梯又幾乎全線崩盤，林宇滔認為，經屋設適當禁售期已經是最好辦法，限制太多反而增加政府行政成本和負擔，是雙輸，建議回復經屋6年禁售期，讓經屋可流入私人樓宇市場。還原基本步，只要有總體房屋規劃，令公、私樓有穩定供應，澳門有社屋、經屋、私樓就足夠。