全澳僅10分1大廈成立業主會 林宇滔批房屋局消極不作為是主因

本澳仍有不少大廈未成立業主會

為解決樓宇長期缺乏妥善管理及保養維修、提升小業主參與樓宇管理而制訂的《分層建築物共同部分的管理法律制度》及《分層建築物管理商業業務法》已實施滿3年,但至今只有約10分之1的大廈已成立業主會,比例偏低,未能達到當初立法原意。議員林宇滔認為,新法實施後,成立大廈業主會門檻已有所降低,房屋局態度消極不作為,沒有履行職責協助業主排解樓宇管理糾紛和提供支援,是大廈業立會成立比例偏低、影響法律成效的主要原因,他質疑房屋局存在行政違法;甚至有很多已成立的業主會,因為未能調解和管理公司之間的糾紛,最終令業主會未能續期,所以關鍵是扭轉房屋局的不作為態度,運輸工務司司長應監督該局依法行事,做好職責。

林宇滔

僅739大廈成立業主會比例低

《分層建築物共同部分的管理法律制度》和《分層建築物管理商業業務法》已於2018年生效。據房局屋資料,由2018年8月22日至今年2月4日為止,私人樓宇方面,已寄存會議錄的有效管理機關有656個,經濟房屋則有83個,即至今全澳只有739棟大廈成立了大廈業主會。按《分層建築物管理商業業務法》規定,物業管理公司須在3年內為其管理的大廈召集首次業主大會會議(即分層建築物所有人大會會議),即在去年(2021年)8月20日前,否則會被科處澳門幣1.5萬至15萬元罰款。

林宇滔表示,根據澳門都更公司的「祐漢七棟樓群調研報告」,澳門舊樓宇殘舊老化問題嚴重,本澳樓齡超過30年的樓宇總數達4,800座,佔澳門樓宇總數達3分之2,推算出本澳現時約有7,200棟樓宇,房屋局資料指已寄存會議錄的有效管理機關有739個,意即目前本澳只有10分之1的樓宇成立了業主會,已成立業主會大廈比例非常低,達不到法律立法的期望,包括進一步推動大廈成立管理機關和提高小業主對大廈共同部分管理等目的。而本澳樓宇的樓齡、分佈狀況等,至今政府都沒有一個明確、清晰的官方數字。

房屋局不作為未有履行職責

林宇滔承認,《分層建築物共同部分的管理法律制度》並沒有要求大廈必須要成立業主會,而《分層建築物管理商業業務法》也只是要求物管公司須協助大廈召開首次業主大會,由於法律設有罰款機制,基本上有物管公司的大廈都有召開業主大會,但只是開會,「開唔開得成,能否順利選出業主會成員等,房屋局唔會理」,他批評這非立律立法原意。

林宇滔指出,《分層建築物共同部分的管理法律制度》確實大大簡化業主會成立門檻,亦有措施避免出現「一廈兩管」等問題,只要政府著力推動業主組成管委會管好自己大廈,應可大大提升住戶管理大廈的積極性。但在法律完善後,反而房屋局未有履行其《組織法》職責,「跟進落實有利於分層建築物管理的相關輔助措施及計劃」;「統籌或參與有關分層建築物管理的活動」、「促進分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的溝通」、「協助分層建築物管理機關的成立及運作,以及協助分層建築物所有人大會的舉行,並提供適當的輔助」、「協助解決分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議」。

他更批評,近年當局對樓宇管理糾紛介入和支援、協助大廈成立業主會工作上更出現180度轉變,由過去積極派員到場協助大廈成立業主會,到今日基本不派員到場協助(只派員出席經屋業主大會),只通過「樓宇管理資助計劃」資助部分召開業主大會的費用,及提供網上宣傳資訊等。

強制大廈成立業主會非良策

相關法律訂明生效3年後進行檢討,有物管界希望檢討法律時加入規定大廈須強制成立業主會,以提高大廈舉行業主大會的機會。林宇滔形容:「凡事都好難用一個法律法解決晒問題!」即使是香港,也有立例強制所有樓宇要成立業主會,但其實很多都沒有成立。澳門方面,不同大廈都存在不同的情況,特別是低層樓宇,沒有管理公司,業權又分散,要成立業主會就更難。

林宇滔認為,房屋局態度消極「龜縮」是大廈業主會成立比例偏低的主要原因,他收到不少居民求助反映,並非不願意成立業主會,而是成立業主會後,每當大廈業主、管理機關或管理公司出現糾紛爭議,房屋局並未按其組織法規定:「協助解決分層建築物所有人、管理機關及分層建築物管理企業之間的爭議」,只著業主倘無法自行解決,只能通過向檢察院作出檢舉,訴諸司法程序。並非小業主不願意參與大廈管理,相反有不少大廈小業主都希望可以成立業主會,倘若房屋局能按組職法做好自己球證角色,主動參與私人大廈業主大會開會和提供支援,很多問題都可以迎刃而解。

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