公屋商舖修法要活化社區外更需市場思維

立法會昨日一般性通過《社會房屋樓宇內商業空間的租賃及讓與法律制度》法案，針對近年公屋商舖空置率偏高、招租流標情況頻繁等問題作出改革，包括延長租賃期限、完善租金調整機制及增加招租彈性等措施。從政策方向而言，政府願意正視問題並推動修法，值得肯定，但若要真正激活公屋商舖，仍需從市場需求和社區發展角度作更深入思考。

近年新城A區公屋商舖屢次出現流標現象，不少人將原因歸咎於現行制度過於僵化。然而，制度只是表面問題，更深層的原因在於社區人口和商業氛圍尚未成熟。對商戶而言，最重要的並非租約是六個月還是三年，而是是否有足夠客源支撐經營。若區內人口仍未形成規模，人流不足，即使租金下降或招租條件放寬，商戶仍會對投資抱持觀望態度。

因此，未來政府在規劃新社區時，應更注重人口入住進度與商業配套的協調發展。當學校、交通、公共設施及社區服務逐步完善，居民陸續遷入，商業需求自然會增加，屆時商舖亦更容易吸引經營者進駐。換言之，商舖招租不能單靠修法，更需要社區發展同步推進。

另一方面，現行招租制度雖由口頭競價改為密封投標，但仍維持「價高者得」原則。這種模式雖然簡單透明，但未必最符合公屋社區的長遠利益。部分民生服務如超市、藥房、診所、餐飲及便利店，對居民生活至關重要，若單純以租金高低決定承租資格，容易令真正符合社區需要的商戶失去競爭優勢。

未來可考慮引入「綜合評分制度」，除了租金水平外，同時評估商戶的經營經驗、服務內容、社區貢獻及可持續發展能力，讓公屋商舖真正發揮完善社區服務的功能。

此外，政府亦可參考鄰近地區經驗，推出首年減租、裝修期免租或階段性租金優惠等措施，降低中小微企進駐成本。同時引入青年創業、社會企業及短期快閃店等模式，增加商業活力，避免商舖長期空置。

公屋商舖不應只是政府出租物業的工具，更應是推動社區經濟和完善居民生活的重要平台。今次修法無疑是改善問題的重要一步，但真正的關鍵仍在於如何創造人流、培育消費需求，以及建立符合市場規律的營商環境。只有當社區發展與商業規劃同步推進，公屋商舖才能真正做到「有人租、做得住、留得低」，為居民和中小企業創造雙贏局面。

牛一