譚司嘆物業市道低迷令都更困難 政府正研究多項措施推動都更工作

本澳都市更新進度緩慢，成效不顯，在昨日立法會口頭質詢上，多位議員指單靠現時政府都更思維和模式，難推動樓宇重建，希望政府推出更改落具吸引力的支持、補償、鼓勵方案作為都更誘因。運輸工務司司長譚偉文坦言，推動都市更新困難在於物業市道低迷，政府正研究多項推動措施，包括探討稅務優惠、登記費用減免，以及調節溢價金比例等方向。

立法會昨繼續舉行口頭質詢會議，議員黃潔貞就都市更新進展向政府提出口頭質詢表示，《都市更新法律制度》已於2023年6月1日正式生效，為舊樓重建提供了明確的法律依據。由政府全資擁有的都更公司主導的「祐漢七棟樓群」項目為例，從開展討論至今近20年時間，但距離實質性動工仍有漫長距離，再加上缺乏舊樓重建的誘因與便利性促進業主或企業更參與，無論公共與私人推進都市更新項目都存在相當困難。她關注當局有否整體開展所有相關檢法律或配套的檢視工作，推出更具吸引力的支持、補償或鼓勵方案為誘因，加快重建項目推進；以及當局具體上將如何開展相關街區美化工作等。

修都更法須審慎處理

譚偉文回應指，第18/2022號法律《都市更新法律制度》透過規定重建程序的業權最低百分比，較過往相比大大降低了啟動重建的門檻。倘符合「都更法」規定的業權最低百分比，業權人便可提交修訂土地批給的申請，並不影響簽署重建協議及必要仲裁等程序。現時，亦已有個案進入了相關程序。至於研究修改相關法律條文的建議，由於涉及業權人的權益、產權等法律問題及土地批給等程序，須審慎處理，特區政府將繼續持開放態度聽取社會意見，進一步做好推動都市更新的工作。

他稱，土地工務局作為都市更新的主責部門，加上與地圖繪製暨地籍局即將合併，未來可按照「都更法」確立的制度，更好地整合和梳理在法律、土地批給、城市規劃、地籍資訊及工程建設等各方面的職能，以積極配合及以務實的方式逐步推展都市更新。

街區美化工作方面，都市更新委員會轄下負責研究街區保育和美化措施的第三專責小組已舉行多次會議進行深入探討，期間亦邀請「市容美化整潔工作組」就相關工作交流，以強化跨部門協調。目前，委員會已就美化工作的原則達成共識，正積極研究和推動可行方案。

特區政府將與都市更新委員會、政府部門及社區機構緊密合作，除了着力推動祐漢七幢樓群重建外，亦會透過加強推動各類樓宇重建、推廣樓宇維修、增加舊區公共設施，以及街區美化等方式，持續優化市容，激發社區活力，從而提升居民生活質素並帶動社區經濟發展。

有議員建議都更公司收購業權

多位議員建議當局擴大置換房和暫住房的使用範圍，以及暫住房租金水平。議員高岸聲關注政府未來會否會繼續把置換房和暫住房用於提升都市更新的誘因，舊樓重建需要小業主達成共識，然而單靠現時政府提供指導、都更公司提供協助的模式，暫時仍難推動樓宇重建，因此建議政府改變現有都更策略和思維，讓都更公司更主動、積極開展都更工作，例如容許都更公司進行業權收購，從而令重建業權百分比達到法律最低要求，加快重建進度。

議員陳禮祺關注祐漢七幢樓群重建時居民暫住問題，建議把順利樓北側地段原用作夾心房屋的土地重新定位，規劃為暫住房，方便區內居民原區安置。也有多位議員希望政府推出更具吸引力的支持、補償、鼓勵方案作為都更誘因，其中，議員葉兆佳表示理解，指都更從來都是困難的，建議政府研究容許重建樓宇可以放高，減輕業主融資負擔，吸引業主和投資者進行重建，他並關注街區美化方面有何部署，哪些街區會優先開展美化工作？議員李良汪則認為，政府不需要太多支持，反而在政策上勿太多限制已有助推動都市更新，他又指，影響都更進程的從來都不是法律，他要求政府交代推動都更困難的原因。

政府研擴置換房暫住房使用範圍

目前置換房單位尚餘約1,700個，暫住房則約有2,800個，不少議員建議擴大置換房和暫住房的使用範圍，譚偉文回應表示，政府會審慎推動相關工作。至於會否讓置換房流入私人樓宇市場的問題，譚偉文則表示要視乎現時澳門整體市場空置樓宇情況，作為政府要審慎考慮此舉會否對市場造成很大的衝擊，擴大使用範圍是當局主要研究方向，例如增加置換房使用對象，會是相對較易推動的方向，當局正與都更公司密切商討是否有更多置換的對象。而暫住房2,800個單位，會按實際需求作出疏理，探討是否有其他用途。

擴大置換房和暫住房的使用範圍工作被指一拖再拖，譚偉文解釋是要先訂置換房有多少餘額才能實質探討擴大用途的工作，制定未來工作方向。他重申，當局沒有拖延工作，指置換房剩餘單位數字比政府預期要多，購買率與政府預期有落差，所以更要謹慎留意房地產市場情況，審慎進行工作。

他又透露，台山區有重建個案正在開展仲裁工作，工務局正緊密跟進，適時提供所需證明書及必要文件協助仲裁程序。至於暫住房租金，當局正制定相關標準，並與台山區住戶保持聯繫，雖然住戶暫時無需入住，但會及時訂定租金供受重建影響的住戶使用。

順利樓北側用途今年內有決定

有關未來都更工作的主要負責部門，譚偉文表示，由於都市更新涉及規劃、土地利用及整治等多個範疇，不能個別一個廳級單位能負責，將由工務局局長全權統籌相關工作。他又透露，順利樓北側地段用途，今年內當局會有決定，爭取上半年公布。

譚偉文坦言，現時推動都更工作的主要困難在於物業市道低迷，推動都市更新難度相對較大，「如果你對前景不樂觀，你會不會貿貿然投資去重建你的物業呢？」為此，政府正研究多項推動措施，包括探討稅務優惠、登記費用減免，以及調節溢價金比例等方向。

合併使用不同地塊是未來方向

對於有議員建議都更公司可透過收購以協助達成業權重建，譚偉文表示，都更公司不排除任何手段推動都更，但需視乎自身財政狀況作出考量。他認為透過置換方式亦是可行方法，但對於如遺產繼承等個案，收購可能更為合適。政府和都更公司會因應不同情況靈活處理，不會「鐵板一塊」一成不變。

至於重建樓宇放高問題，譚偉文強調，要視乎區內高度限制，都更目的是為改善該區居民居住質素，為此應按規劃的用途、密度進行重建，而地盤面積不大，當局很難放高，合併使用不同地塊是當局未來的發展方向。