破格個案出事搶修思維 確立片區都市更新機制

《澳門特别行政區經濟和社會發展第三個五年規劃（2026-2030年）》（以下簡稱「三五規劃」）巳於8月18日正式公布，這份規劃前期進行了40場的調查研究，一共完成36項的專題研究，並從今年5月中旬開始，在全澳展開多場的公開諮詢會議，聽取各方意見。

「三五規劃」不僅是澳門特區未來5年經濟和社會發展的綱領性文件，統領著澳門特區未來的發展方向和路徑；而且直接關乎到準確、堅定貫徹「一國兩制」方針，主動、緊密對接國家「十五五規劃」部署，圍繞澳門長遠目標和戰略任務，做好頂層設計、統籌各方、規劃前瞻，扎實推進各領域工作，擘畫新時代高質可持續發展、建設「幸福澳門」願景的美好新藍圖。因此社會各界紛紛表示要同心協力把握機遇，共創更加美好的明天。

澳門「三五規劃」文本篇幅雖然有些長，達到8.6萬字，但卻非常清晰地明確了戰略藍圖的發展目標和行動綱領，其中的4項重大任務中就單列了以破格思維推進「都市更新」。不過，政策要落地推進，照目前現狀來看，依然是要面對一座橫亙在前進道路上無法繞開的難關。眾所周知，《都市更新法律制度》雖然已在2023年6月1日生效，唯啟動重建便受到種種原因的限制，導致操作運行蝸步難移；即使備受社會關注、作為先導項目的祐漢新村第八街公共房屋建設，也因業權比例、人口密度、工程規模、重建費用等問題牽扯，也令整個方案的落實步履蹣跚。因此行政長官岑浩輝日前表示，都市更新是關係澳門城市形象及安全韌性的重要民生議題，是培育新經濟增長點的重要舉措，是澳門「三五規劃」時期的重要抓手，將進一步加強統籌部署，加快推進都市更新進程，探索「政府引導、市場運作、因區制宜、綜合利用、重建及活化與片區開發相結合」的一整套都市更新模式，以實實在在、可知可感的項目和舉措推進建設幸福澳門。為此，特區政府計劃在今年下半年設試點區域，對老舊街區樓宇逐步開展「城市體檢」式的普查。這是一項前瞻性的研判，也是精細化管理的表現，完全值得支持。

問題在於：澳門現有各式樓宇建築有6,000多幢，但具有三十年樓齡或以上的商住及工業樓宇竟有4,838幢，其中七層以下的低層建築（俗稱「唐樓」）就佔有3,500多幢，且絕大多數屬於無大廈管理機關（業主會）、無物業管理公司、無樓宇維修共同基金的「三無大廈」。隨著時間的推移，越來越多的樓宇建築陸續進入五十年樓齡，在風雨中飄搖，普遍存在建築結構老化、水電管線殘損、消防設施落後、居住環境擠逼、公共空間破敗等問題。倘若僅靠當局那20多個技術稽查人員的巡查，用現場目視勘查，或依靠業主投訴，或坐等事故檢測等手段去採集資料，根本是無能為力，難以承擔普查任務的。事關「城市體檢」不單止要檢查單幢樓宇的結構安全，同時還要採集居住人口、業主構成、街區空間、民俗風貌、文物保護及公共配套等海量數據信息，因此必須設置專門普查工作機構，成立經過系統培訓的專職隊伍，才能承接重擔，跨部門協調去摸清舊區真實現狀，建立系統數據庫，形成數字化底賬，為日後動態監測打下堅實基礎，令都市更新工作邁向數字驅動、全域統籌、提升效能的科學治理新階段。

具體操作上，應循「先易後難、系統施策、精準推進」的原則，可調整和強化「都更公司」的職能，使其發揮平台公司的作用，協調政府、企業和市場在資金、資源和政策上的支持。同時要建立統一標準化的普查指標體系，不單止只采集建築樓齡、結構狀况，同時還應記錄外牆安全、水電消防、機電設備、管理情况，以及街區公共設施、歷史建筑属性、周邊交通和市政環境等資料，形成樓宇風險清單、片區資源台賬。樓宇普查試點建議可選3個片區：一是‌祐漢（特別是祐漢七棟樓群）‌片區，因為此街區是舊區整體更新的示範標桿。該區域樓宇建築樓齡高、密度大、業權雜，前期有關方面已做了大量的調查研究和實際推動工作，若能在此積累到「政府引導、市場運作」的經驗，對其他舊區極具參考價值。另一個是‌大三巴周邊歷史城區‌，這是進行‌小區域保護性更新活化‌的新嘗試，涉及世遺保護與民生改善的平衡，是探索「微創更新」和「修舊如舊」標準的最佳場所，值得探索。再一個是内港（含十月初五街和福隆新街）片區，該區属於世界文化遺產緩衝區，商住混合，既有市民宜居問題，又叠加歷史風貌保護和扶持中小商户經营問題，能取得經驗，無疑是激活舊區的典範。不管怎樣，都離不開當局的法規優化、完善資助和技術支援，才能讓普查成果真正落地成為民生福祉。

作者：澳門社會民生促進會永遠榮譽會長陳溥森