祐漢七棟業主長者多經濟有限 議員倡推更多優惠減重建負擔
祐漢七棟樓群重建未有期,難點在於業權和重建費問題,較早前政府公布將於順利樓社屋原址的夾屋項目,對祐漢七棟樓群重建起示範作用。議員梁鴻細相信,相關夾屋項目,可作為祐漢七棟更新建築費的參考,讓小業主對日後重建費「心裡有數」。他又指,祐漢七棟小業主很多都是經濟能力有限的長者,政府有需要通過更多優惠措施,提高小業主參加重建的意欲,例如提供溢價金計算優惠、放寬重建樓宇容積比率、增加商場、停車場空間等,以及入住暫住房時提供租金優惠,都可減低小業主重建負擔。
祐漢七棟群樓包括康泰樓、吉祥樓、順利樓、興隆樓、牡丹樓、萬壽樓及勝意樓,現存合共四十六棟樓宇,住、商戶共2,556。其中,順利樓原本有八棟,其中四棟原為社屋,早已於2009年拆卸,現改為臨時休憩區(鄰近祐漢新村第八街)。早在2005年特區政府提出以祐漢新邨作為試點的「舊區重整」構想,到2015年政府以「都市更新」概念取代「舊區重整」,並於2019年成立的都市更新公司,主要負責祐漢七棟樓群等舊區更新項目。但經歷19年,祐漢七棟樓群重建仍遙遙無期。
祐漢七棟整合建高樓影響區內景觀?
今年8月,公建局網頁公布,祐漢新村第八街計劃興建公共房屋,提供約250個住宅單位。項目位於祐漢新村第八街與長壽大馬路交界一幅國有土地,現用作臨時休憩區,佔地1,875平方米,項目樓高30層,並設有3層地庫公共停車場,提供約250個住宅單位及約100個汽車及電單車車位,並設有商業及社會等配套設施。
此外,根據澳門都市更新股份有限公司公布「祐漢七棟樓群」片區設計概念方案資料,祐漢七棟樓群片區規劃方案建議將目前分佈在7個地塊上的低層樓宇整合為高層樓宇。新樓宇每棟30層,設有3層地庫停車場。地面至3樓規劃為商業和社會設施,4樓設置綠化平台,5樓至29樓為住宅樓層。原單位數量維持不變,但增加了停車場和商舖,以滿足現代生活需求。夾屋樓高也是30層,未來相關群樓會否和周邊樓宇景觀產生不協調?
梁鴻細表示,政府已計劃在祐漢原順利樓地塊建設夾心房屋,作為首個都市更新先導規劃,並將於短期內開展基礎及地庫的建設工程。祐漢七棟樓群片區設計概念方案已完成,都更公司代表已到訪祐漢社區向業權人解說方案,正持續收集業主及相關部門的意見及建議,尋求共識。以他所知,樓群區域由七個地塊組成,新的規劃採用垂直都市的概念,把各低層樓宇整合為高層樓宇,設有地庫停車場、裙樓及居住塔樓。在部份沿街的裙樓設計退縮綠化平台,透過垂直綠化,在天橋連廊、綠化步行街等位置,延伸綠色元素至片區生活圈。「都更公司規劃方案是總體人口不增加下,但建築物有高有低,令整個社區配套能更好地發揮。」在遵守街影規定和區內高度限制條件下,他相信應不會影響整體景觀。
祐漢七棟樓群片區設計規劃方案建議設置天橋連廊,串聯片區裙樓商場,營造良好的商業氛圍,匯集人流;公共行人設施方面,新方案中規劃的兩條寬16米、縱橫交錯的步行街,將連接總體規劃的步行系統,且東西南北連通出入境口岸,形成縱橫交接的步行網絡節點,進一步強化片區地理位置上的優越性。梁鴻細認為,假若規劃可落實,便能改善區內居民的整體生活環境、增加公共服務等,令人感到期待。不過,如若最終因業權問題而不能整個片區進行重建,只採單棟式重建,成效將會大打折扣。
針對長者推更多友好優惠措施
上述重建規劃看似很美好,但重建費用令不少業主卻步,因為根據都更公司所進行的入戶調查,約三成是自住業主,當中超過一半超過61歲。有年長小業主更坦言,沒有能力負擔太大費用,他們很多都不願意自己支付建築費,更希望「樓換樓」。
目前,澳門都市更新股份有限公司正推動「祐漢七棟樓群」舊區更新項目,持續與2,000多戶業主溝通,現階段已完成支援全數7個地塊合共46棟樓宇的業權人召開分層建築物所有人大會,籌組管理機關(俗稱管理委員會)。為申請規劃條件圖,都更公司目前已收集大部分業主簽名,正積極聯絡部分身處海外的業主,以進一步推動重建計劃的落實。
梁鴻細指,祐漢七棟小業主很多都是經濟能力有限的人士,當中有不少是年老長者,他們很難向銀行貸款或支付重建費用,他認為政府有需要通過政策優惠和友好措施,促進都市更新,建議政府針對高齡樓宇長者業主居多,經濟能力有限等因素,研究推出資助計劃及一系列友好措施,例如提供溢價金計算優惠、放寬重建樓宇容積比率、增加商場、停車場空間等,「幫補」重建費用;或者減少未來單位面積,例如由單位面積由現時的700呎減至未來600呎,以減輕小業主經濟負擔。同時在暫住房方面,向受影響業主提供租金優惠,增強居民重建信心。
梁鴻細相信,政府是有決心推動祐漢七棟群樓重建,只是難收集法律規定必須80%小業主同意以啟動項目。「呢條線已經劃咗係度,但暫時就係解決唔到業權問題。」為此,他期望政府推出更好的優惠措施,吸引祐漢七棟小業主和私人發展商參加重建計劃。