夾屋申請門檻高限制多太苛刻？ 議員批政策三不像只會衍生更多問題

政府向立法會提交《夾心房屋法律制度》法律草案，建議個人申請人須年滿23歲，建立評分排序制度，設16年禁售期，且規定申請人每1年須居住至少183日並禁止將單位出租，否則會被罰款，完全是經屋「2.0」，被批申請門檻過高和苛刻，更有質疑是為房地產托價。議員林宇滔批評政府對夾屋設諸多限制，是把夾屋經屋化，不斷用行政手段壓抑剛性需求，把房屋政策變成「三不像」，只會令私人樓宇價格繼續不斷飆升和衍生更多問題。

政府《第二個五年規劃》提到未來5年陸續啟動興建約7,000至1萬個「夾屋」單位，並開展相關法律制度的建設。當局早前亦曾透露機場對開的偉龍馬路用地將由經屋項目改為興建首棟夾屋，希望明年上半年完成建設方案。

個人申請須滿23歲採計分排序

政府日前公佈《夾心房屋法律制度》法律草案，政府建議夾屋申請人須為澳門永久性居民，連同家團申請人須年滿18歲，個人申請人須年滿23歲；申請前10年內不得或不曾在本澳擁有物業；申請人及其家團成員須遵守收入及資產限額。曾經取得夾心房屋、經濟房屋或曾為《取得或融資租賃自住房屋的貸款補貼制度》（俗稱「四厘利息補貼」）受益人，不得申請夾心房屋。

房屋分配方面，法案建立評分排序制度。訂定評分時尤其須考慮的因素，包括家團結構及人數、家團組成中澳門特別行政區永久性居民的人數或比例等；而確定排序名單的有效期在供申請的單位預約出售完畢後終止。申請家團的收入及資產限額，收入下限將按照經屋申請收入上限 50%，而收入上限則高於經屋申請上限 10%。政府透露法案交到立法討論時再訂定評分原則，相信不會與經屋一樣，會更多考慮年青人的因素。

16年禁售並設每年最少居住日數

夾屋建議設16年不可轉讓期限。不可轉讓的期限屆滿後，須在房屋局不行使優先權的情況下並由業主繳付補價，方可首次出售單位，首次及其後的出售均須售予澳門永久性居民。

法案訂定處罰制度，政府提出如將單位作非居住用途或以有償或無償方式讓與他人居住、無合理解釋而自單位交付使用之日起每1年內在該房屋居住不足183日或將單位作部分出租等，屬行政違法行為，會被科相當於有關單位最初售價的最高20%的罰款。

夾屋一世不可出租何來投資價值

林宇滔直言，儘管政府近年提出構建房屋五階梯，但當局不是從公共政策應有邏輯，把問題「化繁為簡」，即在制訂公共政策時盡量簡單、易明，減少繁複的行政程序，提升公共行政效益。惟政府近年不斷透過修法，把經屋社屋化、夾屋經屋化。政府現在提出的夾屋申請條件，完全是照搬經屋制度，只是夾屋在收入上限、資產、售價方面，在經屋基礎上作出上調，以此用作經屋和夾屋的區別。

夾屋售價方面，政府建議將以相鄰區域私人住宅樓宇價格作一定比例折扣計算，售價及補價比率由公佈於《澳門特別行政區公報》的行政長官批示訂定。林宇滔批評，澳門經屋到今日都是賺錢項目，但呎價都要5,000元一呎，且經屋因「永遠姓經」是不具投資價值，夾屋定位是具有投資價值且能在私人市場中流轉，未來夾屋呎價是否只是比經屋多1,000至2,000元呎價？

法案建議夾屋設16年，林宇滔表示，諮詢時當局建議是8至10年，現時16年較長，且禁售期完結後首次出售，業主須優先售予房屋局，若房屋局不收購，才可以出售予澳門居民，但亦須向當局補回3成差價，若二手買家再轉售，則毋須再補差價。夾屋並規定是禁止出租，無論是禁售前或後都不可以出售予他人，他質疑，哪又何來投資價值呢？

業主寧願長期空置也不願補差價

按現時當局提出的夾屋制度法案，他擔憂：「夾屋會唔會起，會唔會起得成，起好之後有無人賣？」他認同，無論是經屋或者夾屋，倘轉售都應該只能售予澳門居民，類似「澳人澳地」，不過除了設訂售予澳門人外，不應設太多限制。他以經屋為例，政府2011年修法把經屋禁售期設定為16年，他相信該法修改後上樓的經屋申請人，例如氹仔湖畔大廈16年禁售期要到2028年屆滿，有關業主即使滿禁售期後，寧願把單位空置，也不會把單位售予政府，除非單位日久失修嚴重或樓宇需要重建，因為法律規定若房屋局不行使優先權，經屋單位業主則需要向房屋局補價才能出售單位。夾屋制度同樣設相關要求，他質疑，到時政府是否會向夾屋業主收購相關單位？若業主因要向政府補差價而寧願長期空置單位，實屬資源的浪費。

林宇滔指，為了令公共房屋流動，可能未來政府會考慮放寬經屋和夾屋限售規定，但到時可能已經太遲，因為相關單位已被限制流動太久。政府一直強調現時經屋申請收入和資產上限已覆蓋全澳8成人口，照理經屋已可以解決居民住屋需要，他反詰：「咁點解又要整夾屋出嚟呢？夾屋除咗收入限制比經屋放寬外，又有乜比經屋好呢？」

林宇滔估計，政府對夾屋設諸多限制，恐到時居民申請意欲低，最後夾屋興建計劃變成胎死腹中，或者推行不下去，甚至政府可能又會把起好沒有人申請的責任推給社會，指社會「俾錯料」政府錯誤引導當局等等。他個人並不睇好夾屋，形容「呢件事越攪越和，唔知點收科。」

政府用行政手段壓抑剛性需求增事端

他批評，雖政府房屋政策提出要解決居民的居住問題，惟長期以來當局並不能供應足夠的住宅單位，只會「出口數」，無論是公共房屋和私人樓宇，都出現應供不夠的情況。然後政府又對公共房屋申請不斷設限制，用行政手段壓制居民對公共房屋剛性需求，最終令各項房屋政策變成「三不像」，私人樓宇價格不斷飆升。如果政府繼續用現有思維去考慮房屋問題，只會「睇唔到出路」，並且政府只會自尋煩惱，衍生更多的問題。

林宇滔認為，因澳門樓宇長年不受控，現時政府不單是要解決居民的居住問題，也要解決居民的置業問題，因為居民存在不置業資產不能與社會發展同步增值的迷思。以新加坡為例，當地組屋政策是1人1層樓，解決居民置業問題，有規劃有供應，能夠讓超過8成人擁有自置物業，大家皆大歡喜，由於樓價亦不會過份高，當地居民對工資收入要求亦較低，因為沒有供樓壓力。政府應反思，究竟推出夾屋政策目的、定位是甚麼、與經屋的區分，令夾屋符合社會實際需求。