都更政府不主導靠業主能成事？ 議員批政府洗手放棄都市更新

政府向立法會提交的《都市更新法律制度》法案，雖然法案名是都市更新，但法案以舊樓重建為主軸，與「都市更新」名不符實，加上政府已表明未來都市更新，不會由政府主導，全靠小業主自行推動，與社會期望存在較大落差。有議員接受政府不主導都更做法，不過也有議員批評當局做法是「洗手」放棄推動都市更新，法案只是降低了樓宇重建業主百分比，令單棟樓宇重建更容易，與社會期望的都市更新差距甚遠。他們都認為，政府在都市更新中應有其角色，包括要負責把關，在推動業主重建方面做更多。有議員則建議都更公司可以透過置換房參與重建，令不想出錢重建的業主可以選擇置換房替換業權。

政府原則不主導都更不收購業權

政府代表上周四到立法會向第二常設委員會解釋《都市更新法律制度》法案原則，政府重申，都市更新的實施主體為所有權人，由於政府主導都市更新的效益可能不大，推行不會暢順，反倒更貴、更慢，同時為保障小業主的權利，無論是祐漢的7幢舊樓或是未來的都市更新，政府都不會收購業權。

《都市更新法律制度》法案以「舊樓重建」作主軸，針對性地解決本澳樓宇重建過程中面臨的困難及法律上的限制，法案建議樓齡滿30年但未滿40年的舊樓，啟動強制參與重建程序的最低業權百分比為85%；樓齡滿40年的舊樓，啟動強制參與重建的最低業權百分比為80%；如果樓宇屬殘破或危害公共衛生及人身安全而被主管實體命令拆卸，須取得60%的業權人同意。

法案建議在達到法定的重建業權百分比後，若透過其他方式或手段無法取得剩餘業權人的同意時，則透過必要仲裁程序強制他們參與重建。針對有關的仲裁裁決，可以向中級法院提起上訴，該訴訟程序具緊急性質。

林宇滔：政府明顯洗放棄都更

當日列席會議、過去曾任都更會委員的議員林宇滔批評，《都市更新法律制度》法案名不符實，雖叫「都市更新」法案，但法案內容只是簡單的舊樓宇重建法律，法案主要作用是降低了重建樓宇百分比，建立強制仲裁機制，令單棟樓宇重建比過去容易和簡單，程序上更加規範。惟與社會期望存在很大落差，若政府以為都市更新的法制建設因此而完結，就顯得政府「好無誠意」。

降低樓宇重建百分比惹爭議，而單靠業主推動就能達成樓宇重建？林宇滔直言，過去沒有都更法的情況下，也有多棟樓宇因結構存在危險，而成功重建，例如福寧大廈、鉅富花園第三座、明興樓及海德大廈、善豐花園等，新法可以更方便單棟樓宇重建，但要做片區重建，除了內地是透過較強的行政主導措施外，香港要做片區重建都不太成功，但他認為：「難做唔代表政府唔做」，今日政府自己想放棄推動都更，若立法會連降低重建百分比都不讓其通過，相信會令都更工作更加原地踏步，所以他無奈地同意政府先推動舊樓重建，但政府都更工作並不是因此而完成任務。

林宇滔指，現在政府不參與重建，即「唔落水」，但當重建出現糾紛或違法行為時，政府有責任「守尾門」和對重建項目進行把關，確保整件事可以有效執行，同時應負責都市更新後續法律的優化。

他又提到，都更立法是由行政法務司，現在行政法務司予人「乜都唔想做」之感，這源於負責執行法律的是運輸工務司範疇，「都更完全唔關行政法務司事」，所以行政法務司立法時只想盡量簡單化了事，不會從規劃角度去考慮問題，這屬跨司問題。樓宇管理、維修單憑房屋局態度，兩個物管法執行上已出現問題，未來樓宇重建，雖也是都市更新的一部分，但澳門樓齡超過30年的樓宇不少，重建永遠追不上樓宇老化速度，因此樓宇維修保養工作比樓宇重建更重要。事實反映，即使法律寫得很完善，但部門不執行，也是「死症」，所以政府在都市更新工作上應有主導角色，他促請政府講清楚未來政府的角度和定位。

李良汪關注政府「唔落水」下如何推重建

本身是立法會第二常委員的議員李良汪則表示，政府在一般性引介法案時亦表明，當年的《舊區重整法律制度》與現時的《都市更新法律制度》，最大分別是當年制訂《舊區重整法律制度》時未有《土地法》、《文遺法》、《城規法》等系列法律，現時《都市更新法律制度》只有舊樓重建，是因為其他都更內容已有法律配套規範，包括《都市建築總章程》，所以《都市更新法律制度》主要元素就是舊樓重建。

李良汪認為，未來最重要是政府如何推動都市更新工作，包括過去一些舊樓需要推動重建，過程中會遇到很多問題，舉步為艱，雖亦有成功重建的例子，但數目很少且很艱辛。今次法案，政府已表明日後都更不會「落水」，推動都更主體是小業主和發展商，因為政府憂若參與重建可能出現業權人抬高樓價情況，令重建受阻，政府希望交由市場解決，若發展商認為重建有利可圖，則會自行推動業主重建，他接受政府解釋。

李良汪稱，他個人不反對交由市場決定，因為參考鄰近地區經驗，由政府主導不見得有效率，然而政府的角色是否只是負責審批文件？他希望政府在推重舊樓重建上可以做更多工作。他關注未來政府在「唔落水」情況下，都更公司的角色，除了接受諮詢和做調研外，未來有甚工作可以進一步做。他最不希望立法會通過《都市更新法律制度》後，但推動到重建的大廈卻只有廖廖可數，這完全達不到法律立法的原意。同時都市更新讓包括樓宇維修保養，未來當局推出措施，提升業主對大廈的維修意識，延長樓宇壽命，減少樓宇因為失修殘破而需要重建的機會。

梁鴻細：保留彈性讓都更公司透置換房參與重建

至於都更公司的角度亦有所淡化，政府稱，若重建獲一定比例小業主同意，都更公司會提供資訊或技術支援，以期望業權人更好地理順有關法律法規，有助重建工作。都更公司由「負責澳門都市更新的實體」，變成輔助居民查詢法律、聯絡業權人的機構。

同是立法會第二常設委員的議員梁鴻細認為，未來都更公司會參與都更工作，不會缺位，政府只是表明不會以收購業權方式參與樓宇重建，但小業主若遇到任何問題，都更公司仍會以協助角色提供支援。他承認這與社會期望確存在落差，由最初政府提出的舊區重建，到近年的都市更新，相關法律經過多個階段的修改和調整，都更公司的角色亦發生變化，以往社會希望都更公司以主導角色，從城市規劃的角度推動一個大片區發展，實現都市更新。現在則不會再都更公司主導，而是以協助的角色。

有質疑都更公司存在失去意義？梁鴻細則謂：「咁又唔可以咁講」，倘政府或都更公司參與業權收購，法案可能會更加複雜，可行性及操作性亦存難度。他認同都更公司在大廈重建中不起主導作用，但對其參與度有保留。「如果閂咗度門，話都更公司完全不能夠以徵購角色去參與重建項目，他個人有保留。」

他舉例，一個區域有重建的需要，但最終出現小量業權人不同意重建方案，都更公司可以小業權方式參與，現時都更公司手上有一些置換房，雖說置換房主要為解決海一居問題，他建議當局研究可否利用置換房參與舊樓重建，讓小業主多一個選擇，令不想出錢重建的業主可以選擇置換房替換業權。都更公司可以利用手上資源，用業權徵購或置換方式參與重建項目，這亦符合居民的期望。

梁鴻細說，從祐漢7棟樓宇重建受阻過程中可以看到，有業主並不願意出錢參與大廈重建，若政府在祐漢區興建一些樓宇，容許居民以置換方式搬到這些新樓宇，可能有很多業主會同意重建，給予業主多一個選擇，會更有利推進整個舊區重建。但他提醒，有關徵購或置換程序必須公平、公開，做好社會監督工作等，相信社會不會反對相關做法。