房屋需求一味靠估難貼地 梁孫旭倡恆常申請按量興建免錯配

住房問題是關係廣大居民的重大民生問題，也是歷屆特區政府改善民生重點工作，不過公屋供應量少、興建速度慢，難起槓桿作用調節樓價，以致政府房屋政策總被批評是為地產商托市。日前政府公佈了《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》，推算五階梯房屋未來4至9年的需求量。議員梁孫旭表示，研究報告並未考慮一些因經濟原因而居住珠海人士的潛在住房需要，加上夾屋和長者公寓申請資格仍未出台，現在推算需求都是「估估下」，未必能真實反映需求。他認為只有恆常性接受申請，方能真正掌握居民實質需求，再按申請興建，才可避免房屋結構出現錯配，他再次促請政府修法，開放經屋恆常恆申請。

政發局於今年1月31日以新聞發佈會形式來公佈了《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》新聞稿以及在其官方網站上載了該研究以及委托澳門大學所做的《澳門未來房屋需求研究》——五大類房屋需求估計摘要文本。相關研究推算出2025及2030年社屋、經屋、夾屋、長者公寓以及私人房屋，五階梯房屋未來的需求數量。

未來4年需增逾2300社屋2.1萬經屋

研究推算2025年及2030年社屋所需總量分別為17,394及18,166間，扣除現時社屋總量15,037間，需增建2,350間（2025年）或3,100間（2030年）。而未來可提供社屋數為6,150間，故「社屋供應量充足」。經屋需求則增23,000間，而未來可提供經屋數為23,950間，「基本達到2030年供需差額預測數」。

夾屋方面，研究推算出由現在至2025年及2030年夾心房屋的需求數量分別為5,400間及10,100間。特區政府在不影響現有公共房屋建設所需用地的前提下，將陸續啟動夾屋興建。未來五年擬規劃興建夾心房屋7,000至10,000個單位，並爭取本屆政府內推出先導性夾心房屋計劃。

長者公寓需求2,800至3,400間

研究亦推算出長者公寓由現在至2025及2030年的需求分別為2,800間及3,400間。目前已推出長者公寓先導計劃可提供1,815個單位。特區政府將在完成長者公寓先導計劃的基礎上，根據人口結構中的長者比例、自置物業的數據、自置物業的樓宇特徵等因素分析，以及基於申請的具體情況，明確長者公寓興建量。

私樓方面，研究推算出由現在至2030年私人房屋需求估算最大值為25,600間。特區政府將按各區現況及社會發展的實際需求，開展私人樓宇用地計劃工作，研究制定法律，適時選取合適的土地公開招標。土地拍賣將按私人市場的實際發展情況適時、有序推出。

五房屋階梯未能無縫銜接極待解決

議員梁孫旭表示，對比上屆政府只提出概念性房屋規劃，今屆特區政府較積極去解決房屋問題，先後推出長者公寓、夾屋，以及實質性加以落實，一改「邊講邊做」，令居民對各類房屋規劃，「睇得到睇得見」，算是施政進步。

今次《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》找出了澳門房屋問題所在，不過並沒有就如何解決提出相應建議，梁孫旭指出，未來後續工作仍很多，單是現時各階梯房屋政策存在很多問題，當局有必要在今次研究報告基礎上，進一步研究解決。例如現時五房屋階梯間未能做到無縫銜接，有不少人處於階段中間被排除在外，這些居民又有一定的房屋需要，但由於收入、資產等未能符合現行房屋政策要求，導致他們「高不成、低不就」，進入不到任何房屋階梯中。

研究未把潛在需求計算其中

梁孫旭又提到，政府在2017年也進行了公屋需求研究，相關報告對經、社屋需求的預測，比今次這份研究報告，證明房屋需求會因應經濟、居民收入、市場、人口變化等出現波動。為此政府有必要對居民需求進行動態評估，並建立房屋需求模型，以便政府及時調整房屋供應和公屋戶型，有效針對性解決居民住屋問題。

正如研究指出，本澳房屋出現房型錯配，以致出現大量空置大面積單位，梁孫旭指，現時本澳雖只有20萬戶住戶，不過相關數字並不包括居住在內地的居民，也有早幾年因經屋戶型錯配，或經濟原因，而致有的一家4、5人，但居住在兩房廳單位情況，這些居民都有潛在住居需求，所以未來在公屋興建上，相信實際需求，會比研究報告推算的多。

按實際申請再建經社屋可免錯配

梁孫旭認為，政府不宜因今次研究報告推算，而減少公屋興建數量，皆因現在經屋供應是供不應求，無論數量和興建速度都追不上社會所需，「你預測（需求）可能會少咗，但唔好因為少咗而減少房屋供應。」足夠的房屋儲備，可以起到槓桿作用，調節樓價，當局應加快公屋興建進度。

因現行法律規限，經屋需先有規劃再開隊，容易出現戶型錯配，他建議透過修改經屋法，政府恆常性接受居民申請經屋，可更科學地瞭解社會對經屋需求。「研究、估算都係好虛的數字，只有恆常性接受申請，先可瞭解到居民實質需求。唔駛下下靠估。」

夾屋售價應從公屋方向作考慮

至於夾屋和長者公寓需求，梁孫旭直言，雖然《夾心階層住房方案》公開諮詢已完成，但最終的官方定義、相關的申請條件及價格還沒公佈，長者公寓亦然，在未有具體申請條件出台情況下，現階段根本難預測未來需求，所以研究報告推算的需求量，未必能反映實際情況。

夾屋價格方面，澳大研究指「新一期經屋價格已貼近以往的首置私樓價。若普遍市民期待的夾心階層房屋是有一定質素的話，價格方面大有可能比某些面積相約的私樓價錢高。」若夾屋價格與私樓掛鈎，居民不如直接買私樓，何須花時間申請和輪候夾屋？梁孫旭希望，政府貫徹「屋是攞嚟住」的原則，和經屋售價一樣，不希望夾屋售價過高，可以從公屋方向作出考慮。

市民移居深合區造成大量住宅單位空置？

對經屋需求方面，政發局委託澳大做的《澳門未來房屋需求研究》五大類房屋需求估計摘要文本中提到，「澳門與大灣區及橫琴深合區的融合發展可能增加市民遷離澳門的意願，導致對經屋需求下降。」研究又在小結中指「除非澳門在未來10年人口快速增加，不然，在琴澳深度合作促使澳門居民搬遷到橫琴居住的背景下，澳門會出現相當數量的空置單位。」

梁孫旭表示，現時已有不少居民和外僱，因經濟問題選擇居住在中山、珠海，根2016年人口普查數據，有5成多外僱選擇居住在內地，隨著口岸通關更便捷，以及「澳車北上」等政策實施，加上橫琴「澳門新街坊」為本地居民提供4000個住宅單位，相信未來會部分澳門人和更多外僱遷移到內地居住，這確實一定程度上會影響澳門房屋需求，不過據近年居民到大灣區工作和發展意欲調查顯示，澳人大規模到內地發展或工作的情況暫時不會出現。所以更需要建立房屋需求模型，令房屋政策更貼地。