借鏡香港居屋經驗 激活澳門經屋市場活力

房屋局就經濟房屋置換制度收集意見，再次引發社會對經屋制度合理性的討論。從早年「舊經屋法」下的供不應求、戶型錯配，到「新經屋法」實施後申請量下降、單位滯銷，可見經屋制度需在福利屬性與市場活力間尋求平衡。此時，香港居屋的轉售機制或為澳門提供寶貴借鏡。

香港居屋制度的核心在於「有限產權」與「市場流動」的平衡。居屋購買者以低於市價的價格獲得單位，但轉售時需按當前市價補繳地價差額 —— 未補價的單位僅能在居屋市場內流通，補價後則可自由進入私樓市場。這一機制既保障了低收入家庭的置業權利，又通過「補價轉售」為居民提供了住房升級通道，同時避免了福利房屋對私樓市場的過度衝擊。香港做法既解決了家庭結構變化帶來的換房需求，也為私樓市場注入了穩定的改善型購買力。

對比澳門經屋現狀，其核心矛盾在於「福利定位模糊」與「市場流動性不足」。一方面，經屋售價接近私樓卻附加嚴格轉售、租賃限制，導致「性價比低於私樓」，申請熱度下降；另一方面，家庭結構變化（如結婚生育）帶來的換房需求，難以通過現有置換制度解決，形成「買了難換、想換無門」的困局。目前經屋若無法回應居民動態需求，最終會淪為「比租屋稍好」的被動選擇。

借鏡香港經驗，澳門需重構經屋轉售邏輯。首先，應將經屋重回政府初心的「福利」屬性，將售價與居民承受能力掛鈎，而非簡單參考私樓定價，避免「名為經濟、實則高昂」的現象。其次，建議引入「持有年限＋補價轉售」機制：規定住滿10年，甚至更長的15年後，業主補繳政府當年的建設補貼及合理利息，即可解除轉售限制。畢竟，這麼長的年期，大多數的住戶的家族情況都會出現改變。這不僅能讓經屋業主通過出售單位獲得首期資金，購買質量或地段更優的私樓，也能為私樓市場輸送真實需求，改變當前「死氣沉沉」的狀態。

更重要的是，這一機制能解決「新經屋法」下的潛在風險。現行制度規定一人家團僅能申請一房單位，未來家庭結構變化後難以換房。若經屋可通過補價轉售進入市場，青年家庭便不必擔心「一步錯、步步難」，既能安心置業，又保有未來升級的靈活性，這比單純的「置換制度」更具長遠意義。

澳門經屋制度的初心是「居者有其屋」，而合理的轉售機制正是實現這一初心的延伸，讓經屋既能成為居民的安身之所，又能化作改善生活的階梯，方能在保障民生與激活市場間找到最佳平衡。

牛一