開啟優質投資移民暖助樓市熬過寒冬(一)

社會民生促進會永遠榮譽會長陳溥森
12月9日,總書記習近平主持召開了中共中央政治局會議,分析研究明年經濟工作,指出要堅持穩中求進、以進促穩、守正創新、先立後破、系統集成、協同配合的方針做好各項工作,加大保障和改善民生力度,增加人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。其中要採取措施稳住樓市股市,防範化解重點領域風險和外部衝擊,稳定預期、激發活力,推動經濟持續回升向好,不斷提高人民生活水平,保持社會和谐稳定。
澳門樓市的現時狀況究竟如何?今年時序雖說踏入「冬月」,但澳門的樓市早在5年前就開始踏入冬季,如今已經進入了千里冰封的凜冽寒冬。據不完全統計的數據顯示,澳門的房地產行業規模從2016年開始就出現萎縮,至今已縮減70%;疫情解封後樓市的成交量相比2022年再跌3%,不動產資產價值從疫前的1.2萬億元,下跌至現時的不足8,000億元;大街小巷空置的地鋪門店近1000間,無論業界或坊間對房地產業未來二、三年的發展趨勢都不表示樂觀。難怪業界翹楚仰天長嘆:澳門房地產業的現時境況,是近40年來最低谷及最困難的黯淡時期。
冰凍三尺,非一日之寒。澳門房地產業之所以陷入低迷景況,主要受到多種因素的影響,如全球地緣性風險增加,經濟環境惡化、疫情肆虐重創、銀行利率上升、就業情況嚴峻、市民收入減少等。再加上政府為打擊房屋買賣炒風、抑制樓價波動上漲,除加強土地供應控制外,並陸續推出了多項調控房價(俗稱「辣招」辦法)的政策,如收窄樓宇按揭比例上限,對購買第二套住宅征收5%的印花稅等。與此同時,還推行從下往上劃分的社會房屋、經濟房屋、夾心房屋、長者公寓、私人樓宇等5級階梯式房屋政策,其中全澳已建成的公共房屋(社會房屋和經濟房屋)單位數目57,117個,正在興建的公共房屋也超過14,000個,這一系列舉措令澳門私人住宅市場備受各方擠壓。
雪上加霜的是,在第5屆政府任期即將屆滿之際,還向外招標,將祐漢新村第8街臨時休憩區興建為「夾心房屋」,作為首個都市更新的先導計劃;同時亦推出了「政府長者公寓」計劃,首階段推出1,500個單位;另外,作為橫琴「深合區」示範點,由粵澳兩地攜手合作建設,集居住、商業、醫療、養老為一體的綜合性民生項目「澳門新街坊」也即將建成,不久該處將擁有27幢大樓,可提供約4,000個住宅單位,而且購房條件不斷放寬調整,多項限制被取消,現時登記的住戶已超過750戶。在一波接一波的政治與經濟浪潮猛烈沖擊下,澳門的私人住宅每年成交量呈現下滑之勢,2016年至2018年每年成交量均超過一萬套以上,以後便逐年下降,到2023年則僅有2,913套;一手住宅新盤呎價從約1萬元(澳門元,下同)跌至近期6,000元,下降幅度達40%。私人住宅房價暴跌,買樓者變成負資產,市場交易被迅速逼向樓市的邊緣,一手樓市場呆滯萎靡;二手樓存量積壓難消;投資者見不到光明前景,缺乏投資意欲,結果卓家村和南灣湖等地方積存的有近70幅土地被閑置曬太陽。