夾屋先開隊後公佈售價居民要靠估 議員：起好樓有定價再開隊更合理

《夾心房屋法律制度》規定未來夾屋會先開隊後再公佈售價，意味著居民在不知售價下便要提出購買申請，日後可能因「買唔起」而要放棄上樓。議員梁孫旭表示，政府先開隊後定價目的，應該是因為項目建成後方能知道建造成本，然而從買家角度則是不知價格下便要提出申請，居民擔心出現「天價」夾屋，他建議參考橫琴新街坊做法，在計算到售價情況下再開隊接受申請，做法更科學合理，而非未知售價情況下急於接受申請。

特區政府正式公佈《澳門特別行政區經濟和社會發展第二個五年規劃（2021-2025年）》，當中提到未來5年陸續啟動興建約7,000至1萬個「夾屋」單位；而機場對開的偉龍馬路用地將興建首棟夾屋，去年政府曾表示希望今年上半年完成建設方案，屆時才掌握供應數量及何時開放申請。

偉龍夾屋項目少於四千單位

今年5月底時，城規會會議討論位於鄰近偉龍馬路及雞頸馬路興建夾屋地段的規劃條件圖，工務局表示，預計單位數目不足4,000個，由於單位較原來設計的減少一半，住戶數大幅減少，整個地塊開發量減少，當局認為社會設施只要符合基本需求便可，目前只保留1,500平方米社會設施，設有巴士轉乘站，裙樓設綠化空間、公廁等。

至於交通配套，未來會設有天橋接駁至偉龍馬路、科大及機場等，但現階段不會在草案顯示；中間位置有穿越隧道出口，未來工程設計會考慮兩側樓宇結構對隧道影響；而空氣及噪音問題未來亦會做環評報告。相關項目處於初步設計階段，暫未有推出時間表。

以鄰近私樓訂夾屋售價不科學

至於社會最關注的夾屋定價，日前運輸工務司司長羅立文強調，法案條文規定會按相鄰區域私人住宅樓宇價格作折讓。坊間擔憂參考相鄰私樓價值恐出現「海鮮價」或變成貴價樓。梁孫旭直言，政府對何謂「鄰近」的定義，究竟是在哪樣面積範圍內也沒有說清楚，為此社會上難免會有人擔心位於偉龍馬路首個夾屋項目，周邊除了酒店外，最近的住宅屬豪宅，呎價較貴，倘政府純粹以該豪宅售價做參考，所訂定的夾屋售價就會很貴，已經付擔不起市場上私樓的居民，未必買得起。

他續說，澳門地方小，住宅樓宇出現經屋、社屋、豪宅、唐樓相夾雜，以石排灣為例，既有政府經屋、社屋、也有豪宅項目，如果按參考相鄰區域私人住宅樓宇作定價，是否政府又只能拿豪宅售價做參考呢？所以，他認為以鄰近私樓價格做參考，未必能客觀、科學地訂定夾屋售價。

土地溢價金已體現了土地價值

梁孫旭又提到，經屋計算定價離不開興建成本、行政成本、土地溢價金「三要素」，未來夾屋售價也可用上述三要素作考慮，然而行政成本方面，他形容「政府係咪都要辦公，無理由將相關支出轉嫁俾市民」，土地溢價金本身就充分體現了不同區域的土地價值，沒必要透過鄰近私樓價格才能反映夾屋價值。

對於夾屋定價將參照附近私樓作折讓，他同時關注有關折扣會由行政長官訂定，但法案並沒有提及到有關折扣幅度，政府應針對夾屋定價，有更清晰的定價計算標準，以及訂出符合居民購買能力的價格。

公佈售價再開隊令居民心中有數

未來夾屋是先開隊接受申請，再由行政長官「適時」訂出夾屋價格和折扣比率，意即居民在申請夾屋時並不會知道夾屋售價。政府解釋是參考經屋經驗，由「開隊」申請到項目落成，方能定出實際售價。政府總是強調夾屋屬私樓，然而私樓即使是預售，也會有明確的售價，夾屋售價則只能「估估下」？梁孫旭形容：「買樓唔係買棵菜，居民首先要知道樓宇售價，方能評估自身購買能力，從而決定申唔申請！」在完全不知道價格情況下，將來當居民發現買不起時便只能選擇「退場」，造成「不必要」行政，以及浪費居民等候時間，完全是勞民傷財。

梁孫旭建議，可以參考橫琴澳門新街坊做法，先建成項目，知道實際建築成本，得出確實售價後，再開隊接受申請，而非未知售價情況下急於接受申請。因為「急住開隊都無用，政府都俾唔到層樓居民」。

他又指，私人樓宇價格波動，有高峰有低谷，不排除定價時樓價處於高位，但交樓時樓價回落，物業貶值，若出大量申請人「撻訂」不買情況，政府都會「頭痕」。最好的做法就是起好樓宇，公佈售價後再接受申請，讓居民可以快速上樓。

冀簡化大型設備維修基金審批程序

法案建議設立大型設備維修基金，處理將來有關大廈公共部分的維修問題，其由相當於倘須依法支付的估算溢價金及建築成本的總和的百分之二的款項組成，相關款項規定須存入銀行專門帳戶內。日後政府會透過補充法規定義甚麼是大型設備、甚麼情況需要維修或更換等。若要動用上述基金更換大型設備，須獲業主會表決通過，工程並須得到政府相關部門批准。

梁孫旭支持政府在夾屋設立大型設備維修基金，甚至日後把相關制度推廣至私人樓宇。由於基金款項是由建築方承擔，夾屋由政府興建，所以基金款項由政府支付。當出現公共大型設備需要維修時，大廈業主會就可啟動程序申請動用有關款項，但除了要經業主會表決通過，還要經政府部門批准，恐會拖長審批時間，同時亦增加政府行政工作，冀當局能簡化相關審批程序，以及涉及單棟大廈維修時，未必能獲得其他業主同意動用基金，政府在實際操作上研究如何解決各項細節，避免出現「應該使但使唔到」情況。