仲量聯行料下半年樓市仍不太樂觀

仲量聯行昨日發布《2024年澳門物業市場中期回顧》，當中指出，今年上半年由於按揭措施未有配合，市場欠缺活水下，政府撤辣無力阻止樓價下跌，商舖及寫字樓租賃市場表現也較去年遜色，並對今年下半年樓市持不太樂觀看法。

撤辣後對樓市刺激作用不大

澳門財政局數字顯示，2024年上半年共錄得1,566宗住宅買賣成交，按年下跌12.7%，預售樓花共有172個單位成交。

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂昨表示，今年上半年澳門樓市經歷了兩次政策上的改變，包括早前的減免印花稅、放寬豪宅按揭貸款比例等，以後到近期全面撤消早年的辣招措施，政府撤辣後將有助帶動住宅交投回升至合理及健康的水平，但在經濟仍面臨挑戰的環境底下已證實無助推高樓價，反而在政府降低首置按揭貸款成數要求後，加上發展商減價速銷的情況下，導致大部份樓價跌幅加劇，即使還息不還本的措施得以延續至今年年底，然而截至2024年5月澳門的物業貸款拖欠比率已經升至4.1%，為多年來的高位。他又指，市場歡迎政府的全面辣招措施，但降低首置按揭貸款成數的效果顯然比全面撤辣影響更大，政府推出的組合拳，對現時疲弱的樓市百上加斤、朝令夕改的政策亦令市場難以適從。

根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2024年上半年整體寫字樓租值較去年底下跌3.4%，根據統計局資料顯示，截至2024年第一季澳門寫字樓空置率已攀升至13.2%。銷售市場方面，在空置率上升和高息環境夾擊下，寫字樓價值已回到10年前的水平，根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2024年上半年整體寫字樓資本值較去年底下跌8.3%、甲級寫字樓資本值則較去年底下跌5.2%，整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為3.0%及3.1%。

仲量聯行澳門及珠海總經理唐偉樂反映，撤辣後對樓價無推高作用，住宅樓價對比2019年下跌超兩成多，他認為跌覆太急，為避免跌幅加劇，繼而影響消費信心，他建議政府就撤辣政策作出檢討，同時研究樓市未來發展方向。他亦認為，在目前市場氣氛下，未來物業租值及價格未必能在短時間內會呈現理想，亦預計，今年下半年樓市持不太樂觀，樓市可能再有5%的跌幅，投資者仍持觀望態度。

商鋪、寫字樓市場齊跌

至於商舖，由於消費力疲弱、旅客消費模式改變和周邊城市競品增多，市場上的物業不良資產不斷增加，當中不乏很多旅遊區以及民生區的一線商舖，商鋪業主的議價空間擴大，根據仲量聯行澳門商舖指數，2024年上半年一線商舖的租值較去年底微跌0.5%，資本值則較去年底下跌4.6%。截至2024年中、一線商鋪回報率約為2.3%。

唐偉樂反映，在澳門旅遊業持續復甦的帶動下，旅遊區的商舖租賃成交增多，但消費降級及北上消費拖累整體澳門商舖的復甦步伐，民生區的商舖受壓較大，本地居民和外地旅客的消息模式較以往亦出現變化，加上面對周邊旅遊城市的競爭，澳門零售商積極革新及探索新平衡，他建議，營商者優化產品和服務體驗，吸引和保留客人。

仲量聯行租賃部高級經理高英杰則表示，在欠缺擴充需求的情況下，寫字樓空置率不斷上升，租金和買賣價格。由於政府有多個辦公大樓正在規劃興建，故預計未來寫字樓市場仍然受壓。現時私人市場的寫字樓價格已深度調整，部份單位的市場價格更低於現時的建造成本，觀乎周邊地市如香港及深圳等地皆有政府機構在私人市場上購置物業的案例。故此，他建議，澳門政府可考慮在核心地區購入合適的寫字樓單位用作部份政府部門的辦事處，將會比自行建造辦公樓更有效率，也可免卻遷址為市民帶來的不便和對營運的影響。