土地發展需結合城規 「民眾」倡待完善城規後再進行土地拍賣

「民众講壇」昨探討土地拍賣能否緩房屋需求

行政長官賀一誠日前在立法會發表明年度施政報告時,透露政府將陸續選取適合的土地進行公開拍賣,民眾智庫和民眾願景均認同透過拍賣土地增加財政收入,大型發展項目增加相信可帶動相關行業和中小企發展,對經濟起推動作用,但土地發展需結合城規,貿然發展土地恐破壞城市景觀和周邊環境協調,土地規劃不清晰亦令發展商難以估算發展成本,為此建議政府應待有完善的城市規劃後,再進行土地拍賣。

許龍通:房地產項目可對經濟起帶動作用

「民众講壇」昨探討土地拍賣否能緩房屋需求,抑或催高樓價。本澳回歸以來進行過2次土地拍賣,對上一次是2008年初,引來包括香港的多個財團入標競投,結果兩幅土地成交價均高於低價8成成交,有意見擔心土地拍賣推高樓價,民眾願景理事長許龍通表示,因疫情關係,旅客大幅減少,以致政府財政收入大減,他認同政府透過拍賣土地增加財政收入,此外,房地產涉及行業較廣,從最初期的鋼筋水泥,到中期的地磚、五金等,都可透過房地產項目發展,帶動相關行業、中小企發展,另一方面,大型工程增加,亦可以增加就業職位,總體可推動經濟發展。

許龍通

坊間憂拍賣土地價推高樓價?許龍通以新經屋法生效後,居民申請經屋人數,較對上一次申請數量大幅減少為例,反映居民對經屋需求減少,部分經屋申請人會流向私人樓宇市場或是夾屋,預計未來居民對私人樓宇需求量會大增。倘若供應量增加,正常不會推高樓價。現在價格高是因為市場價應量少,供不應求方會推高樓價。

不需對新建樓宇採取空置稅

政府一直強調市場上有大量空置單位,故此不直大量興建公屋或夾屋,以免對房地產市場造成衝擊,部分發展商更囤積居奇,待價而沽,以致市場上新樓宇單位數量不多,在增加財政收入方面,有意見認為政府可以推出空置稅。許龍通表示,正常新樓宇單位供應量增加,售價便會有所回落,未來拍賣土地後,政府對土地發展應設期限,避免土地承批人囤地不發展。

項目建成後,現時發展商慣常用「唧牙膏」式將單位分批推出市場,他指,相關做法可能是「測水溫」,測試市場對售價的接受度,今次拍賣基本上發展商已可以計算日後樓宇售價,相信未必會需要用「唧牙膏」式分批出售樓宇單位,政府未必需要對新建樓宇採取空置稅防止發展商囤積單位不出售。事實上,發展商也採用分期發展方式,將一幅土地分階段發展。

行政長官表示希望訂出適當規範,未來拍賣土地樓宇單位面積不能小於經屋,符合市場需要及澳門人可以承擔的價格。許龍通認為,拍賣土地的樓宇戶型應透過科學研究訂定,他又以今次經屋申請為例,出現大量居民申請1房1廳的情況,政府未來在事前應做精準的市場調查,瞭解居民對單位戶型需求。

陳冰冰倡城規出台後再拍賣土地

民眾智庫理事長陳冰冰表示,很多地區都會把拍賣土地的收益作為財政收益的一部分,她個人並不反對,不過關注在拍賣土地的同時,更要結合城市規劃,澳門土地資源少,所以每幅土地都很珍貴,土地的買賣和利用都關乎澳門未來的發展,每幅土地的發展,包括樓宇建築高度,都要考慮和周邊環境的協調,會否影響世遺景觀。

陳冰冰

陳冰冰表示,現時本澳並沒有較完善的城市規劃,有房地產業界反映,在土地拍賣過程中,令他們難以計算土地發展成本,從而訂定未來樓宇售價,例如土地的周邊未來會有甚麼的發展、配套設施,這些都會影響都應拍的土地未來成交價格,政府應在有完善的城市規劃再進行土地拍賣。

土地訂價制度已不合時宜有需要檢討

她又提到,過去澳門也曾拍賣過土地,但都出現地皮價格較低但樓宇售價較高的情況,為此,隨著社會經濟情況改變,過去制訂土地價價格的方式是否已不合時宜,有而需要作出檢討,值得當局深入研究。

土地拍賣的數量,宜多還是宜少?陳冰冰認為,現時本澳有多幅新城填海土地,例如新城A區就提供2萬多公屋單位,加上未來政府致力構建住屋5階梯,所以未來不宜有太多土地進行拍賣,以免對現有私人房地產市場造成衝擊,令樓價出現太大的波動。

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