土地發展需結合城規 「民眾」倡待完善城規後再進行土地拍賣

行政長官賀一誠日前在立法會發表明年度施政報告時，透露政府將陸續選取適合的土地進行公開拍賣，民眾智庫和民眾願景均認同透過拍賣土地增加財政收入，大型發展項目增加相信可帶動相關行業和中小企發展，對經濟起推動作用，但土地發展需結合城規，貿然發展土地恐破壞城市景觀和周邊環境協調，土地規劃不清晰亦令發展商難以估算發展成本，為此建議政府應待有完善的城市規劃後，再進行土地拍賣。

許龍通：房地產項目可對經濟起帶動作用

「民众講壇」昨探討土地拍賣否能緩房屋需求，抑或催高樓價。本澳回歸以來進行過2次土地拍賣，對上一次是2008年初，引來包括香港的多個財團入標競投，結果兩幅土地成交價均高於低價8成成交，有意見擔心土地拍賣推高樓價，民眾願景理事長許龍通表示，因疫情關係，旅客大幅減少，以致政府財政收入大減，他認同政府透過拍賣土地增加財政收入，此外，房地產涉及行業較廣，從最初期的鋼筋水泥，到中期的地磚、五金等，都可透過房地產項目發展，帶動相關行業、中小企發展，另一方面，大型工程增加，亦可以增加就業職位，總體可推動經濟發展。

坊間憂拍賣土地價推高樓價？許龍通以新經屋法生效後，居民申請經屋人數，較對上一次申請數量大幅減少為例，反映居民對經屋需求減少，部分經屋申請人會流向私人樓宇市場或是夾屋，預計未來居民對私人樓宇需求量會大增。倘若供應量增加，正常不會推高樓價。現在價格高是因為市場價應量少，供不應求方會推高樓價。

不需對新建樓宇採取空置稅

政府一直強調市場上有大量空置單位，故此不直大量興建公屋或夾屋，以免對房地產市場造成衝擊，部分發展商更囤積居奇，待價而沽，以致市場上新樓宇單位數量不多，在增加財政收入方面，有意見認為政府可以推出空置稅。許龍通表示，正常新樓宇單位供應量增加，售價便會有所回落，未來拍賣土地後，政府對土地發展應設期限，避免土地承批人囤地不發展。

項目建成後，現時發展商慣常用「唧牙膏」式將單位分批推出市場，他指，相關做法可能是「測水溫」，測試市場對售價的接受度，今次拍賣基本上發展商已可以計算日後樓宇售價，相信未必會需要用「唧牙膏」式分批出售樓宇單位，政府未必需要對新建樓宇採取空置稅防止發展商囤積單位不出售。事實上，發展商也採用分期發展方式，將一幅土地分階段發展。

行政長官表示希望訂出適當規範，未來拍賣土地樓宇單位面積不能小於經屋，符合市場需要及澳門人可以承擔的價格。許龍通認為，拍賣土地的樓宇戶型應透過科學研究訂定，他又以今次經屋申請為例，出現大量居民申請1房1廳的情況，政府未來在事前應做精準的市場調查，瞭解居民對單位戶型需求。

陳冰冰倡城規出台後再拍賣土地

民眾智庫理事長陳冰冰表示，很多地區都會把拍賣土地的收益作為財政收益的一部分，她個人並不反對，不過關注在拍賣土地的同時，更要結合城市規劃，澳門土地資源少，所以每幅土地都很珍貴，土地的買賣和利用都關乎澳門未來的發展，每幅土地的發展，包括樓宇建築高度，都要考慮和周邊環境的協調，會否影響世遺景觀。

陳冰冰表示，現時本澳並沒有較完善的城市規劃，有房地產業界反映，在土地拍賣過程中，令他們難以計算土地發展成本，從而訂定未來樓宇售價，例如土地的周邊未來會有甚麼的發展、配套設施，這些都會影響都應拍的土地未來成交價格，政府應在有完善的城市規劃再進行土地拍賣。

土地訂價制度已不合時宜有需要檢討

她又提到，過去澳門也曾拍賣過土地，但都出現地皮價格較低但樓宇售價較高的情況，為此，隨著社會經濟情況改變，過去制訂土地價價格的方式是否已不合時宜，有而需要作出檢討，值得當局深入研究。

土地拍賣的數量，宜多還是宜少？陳冰冰認為，現時本澳有多幅新城填海土地，例如新城A區就提供2萬多公屋單位，加上未來政府致力構建住屋5階梯，所以未來不宜有太多土地進行拍賣，以免對現有私人房地產市場造成衝擊，令樓價出現太大的波動。