夾屋點睇?! 吳國昌認為要定好准出條件 關偉霖認為夾屋政策上政府不要給自己太大壓力

「政府近日推出置換房、長者公寓一系列樣版房,試圖向公眾說服公屋質量朝「好」,但另一邊廂,拖延已久的夾屋仍只聞樓梯嚮,夾屋會否是繼上述公屋政策之後?」社會期盼已久夾心階房屋,有社會意見對申請「夾屋」的居民身份限制、申請者資格和條件、收入和資產限制、定價及取得方式、禁售期的規定、單位面積及關注的其他議題表達了看法。澳門房地產聯合商會理事長關偉霖認為,最重要是政府開放市場,適當調整「辣招」,製造誘因,以及增加土地資訊的透明度,市場自然能3條腿走路,市民不會太依賴政府的房屋,同時,政府在夾屋政策上不要給自己太大壓力。議員吳國昌則希望早日落實推行,不要「拖住先」。

本澳人口密度高達超過20,000人/平方公里,澳門半島北部更是世界上人口密度最高的地區之一。澳門有著高的GPD,在這片土地上置業同樣需要付出高昂的代價;財政局公布的申報結算資產移轉印花稅資料顯示,5月本澳成交住宅實用面積每平方米平均價 103,758元,6月成交住宅每平方米實用面積平均樓價 101,922元,較5月上升 1.8%;置業對部分澳門人而言,不是容易。社會期盼已久夾心階房屋,何去何從?運輸工務司司長羅立文5月28日出席立法會時表示,將由他的範疇和房屋局負責夾屋,並料明年可以將《夾屋法》送交立法會,將在當中規範夾屋的門檻及其他要求。

姍姍來遲的夾屋,能否成為未置業的夾心階層完置業夢?議員吳國昌認為,樂觀估計,今屆政府只會推出少量夾屋測試市民反映; 他並相信次序將是先完成經屋規劃,再推夾屋。撇除市民及議員不能掌握的時間問題,單談門檻,吳國昌認為,可以放寬至經屋門檻內的人群都可申請,讓市民按自身購買能力在經屋和夾屋之間作選擇。

關偉霖

夾屋的推出,可能會影響私樓市場,房地產業界有何看法?澳門房地產聯合商會理事長關偉霖表示,由於樓市「辣招」限制了首期及按揭成數,令青年和市民置業存在困難,市場戶型供應也出現斷層。他認為,最重要是政府開放市場,適當調整「辣招」,製造誘因,以及增加土地資訊的透明度,市場自然能3條腿走路,市民不會太依賴政府的房屋。

社會意見普遍支持政府推出夾心階層住房政策

特區政府於4月28日公佈《夾心階層住房方案》公開諮詢總結報告,諮詢期間共收到2,307份,共28,608條意見。根據總結報告,社會意見普遍支持政府推出夾心階層住房政策,支持率高達92.6%。

5月尾,羅立文終於透露,夾屋將交由其範疇負責,並由房屋局負責。對於夾屋的門檻及限制等,將由專門的法律作出規範。

私樓和公屋之間,多了一個夾屋,能否解決到夾心階層的置業問題,進入門檻(購買資格)、轉售條件和轉售對象、價格是關鍵,可惜政府暫時未有透露更多的消息。在《夾心階層住房方案》公開諮詢總結報告中,超過6成的社會意見認同「夾心階層」的「定義」,即為收入水平超出經屋申請資格設定上限的人群,並兼顧及分流經屋排序靠後者,認為此舉可以相應紓緩經屋的部分需求。有社會意見對申請「夾屋」的居民身份限制、申請者資格和條件、收入和資產限制、定價及取得方式、禁售期的規定、單位面積及關注的其他議題表達了看法。

感到夾屋的進程被安排在次於經屋之後

由社屋、經屋到夾屋,吳國昌認為,夾屋只是特區政府回應過去一定時間市民、社會的需求和壓力而推出的短中期臨時措施,也就是過去所提出的「限購樓、澳人澳地」。他表示,由他與政府交流的過程及回覆中得悉,政府為經屋作了相應的土地和規劃,包括A區、偉龍馬路等,共計可提供20,000多個經屋單位,相信可以回應過去幾年市民對經屋的需求,也因此而感到,政府對於夾屋的態度是「拖住先」,等經屋做完再到夾屋。他個人樂觀估計,若政府兌現,於今屆政府內推出夾屋,也可能只會推出少量夾屋,測試市民反映;非樂觀估計,可能今屆政府未能交出有關方案。

吳國昌

他批評,政策研究和區域發展已經完成夾屋的諮詢方案,理應有夾屋的方案在手,可以馬上公開,但稍後仍要由法務局在諮詢方案基礎上再制定法案,屆時會否再公開諮詢一次?若要再就方案諮詢,他促請,「盡快公布!」

房地產業促令市場健康發展,政府勿給自已太大壓力

夾屋的定立,初步是設計在經屋之上、私樓之下,一旦推出,會否對於私樓的需求及樓價帶來衝擊?關偉霖有不看法。他反映,目前樓市出現了不健康及斷層現象,「越大單位、呎價越低、越難賣; 越細單位、呎價越貴,但較易賣!」發展商由於迴避「辣招」中的累進式首期及按揭成數上限,建造出只有300多至400多呎、由購買者二次裝修成兩房的納米樓,該類型單位建築面積呎價高達12,000元,實用面積呎價高達17,000/ 呎;反而,2,000多呎至3,000多呎的大單位/豪宅,呎價不到10,000元; 以樓宇面積計,一般是500多呎至800多呎的1房或2房單位比較受用家歡迎,也比較有利舒適居住; 由於「辣招」中的累進式首期及按揭成數上限限制,不少有意置業人士首期不足、按揭成數影響等,無法買入合適的戶型;也導致了發展商建造細單位但貴價樓,市場出現部分戶型供應斷層、亦不利金融市場秩序。

營造3條腿走路的市場

關偉霖認為,目前的房屋政策中,政府形成了壓力在自己身上。 他認為,最重要是「政府開放返個市場」,適當調放「辣招」,例如利用首次置業優惠提供誘因,給予輔助,讓市民利用自身條件、市場自身環境置業。他又認為,市民自己安居置業理所當然,但不要太依賴政府的公屋政策。他同時建議政府增加土地資訊,例如收回的閑置土地的用途和規劃,讓市民不會因為供應和訊息等問題,在僧多粥少之下出現恐慌性購買。他相信多方措施之下,自然能夠3條腿走路,不要等市民太依賴政府房屋,令市民安心,保障房地產的健康發展。

門檻宜寬、由市民按自身購買力決定購買夾屋與否

夾屋經過首輪諮詢後,摸索出方向及接收到市民對夾屋准入條件的一些基本訴求。 對於夾屋准入門檻,吳國昌及關偉霖不約而同地認為,可以放寬准入條件,但必需定好准出條件,寬入嚴出。

吳國昌認為,在與政府互動的過程中,了解到政府似乎未有意將夾屋售價故意大幅壓至超低去照顧特定群體;他認為, 由於夾屋有一定的低幅度升值空間,建議可以將夾屋門檻定為經屋內的人群都可申請,讓市民按自身購買能力、是否想買入後有低幅升值空間等因素,自行在經屋和夾屋之間作選擇。但他認為,仍需要訂定一定的准入條件,例如只限在本澳未曾置業的澳門永久居民購買、轉售對象同樣需要為澳門永久居購買。

關偉霖也認為,門檻易寬不宜緊,畢竟夾屋是希望回應「兩難」人士的置業問題,應該設「易啲入、易啲上樓」的台階,才可以令夾心階層解決置業。

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