祐漢7棟群樓分棟街區式重建 都更公司：不增單位但增商業面積及車位

祐漢7棟樓群提出重建十多年仍遙遙無期，都更公司接手跟進重建工作後，至今只聯絡到3成自住業主，掌握5成半業主聯絡方式，且入戶調查發現3成業主中只有約1成願意支付重建費用，礙於重建業權百分比問題，都更公司計劃將7棟樓群分棟街區式重建。有市民致電《澳門講場》建議當局提供誘因吸引業主重建，例如放寬樓宇高度、容積比等，減輕業主重建費用。都更公司強調，祐漢7棟樓群單位非常多、容積率亦不低，現時仍與政府商討興建規劃條件，前提是不增加單位，但增加商業面積及車位，扣減更多建築成本，協助居民計算成本效益最好的方案。城規師林翊捷則認為本澳不宜推行容積獎勵業主重建，因為增加區內人口和對公共設施、交通的壓力。

本澳時事節目《澳門講場》昨邀請都更公司代表、城規師譚凱欣，以及調查團隊代表、城規師林翊捷出席，探討祐漢7棟樓群重建。

都更公司上月公佈祐漢7棟樓群調研報告，相關調查共收集了1,886份問卷，佔現存及有登記的 2,556個住宅及商鋪數量73.8%。結果顯示，約3成業主生活於樓群內，約4成半為租戶，其餘為空置單位或無人應門等，樓群約3成單位為外僱宿舍，當中大部分單位的居住人口為7人以上。按調查結果推算，約有12,014名居民居於祐漢7棟樓群，每個實際居住單位平均有5.3名居民，遠高於澳門戶均約3名居民的水平。

自主業主傾向樓換樓補償較有安全感

林翊捷表示，在早前的上門調查中，居住於祐漢7棟樓群的住戶中，自住業主只佔3成，當中有一半人年齡偏大，超過60歲，3成自住業主中有一半人更居住 30年以上，反映這些自主業主既是老居民又年齡較大的老人。近9成自住業主贊成重建，但矛盾在於願意支付重建費用只佔12.5%，不願意支付重建費主要因為自住業主中不乏「老弱病殘」弱勢家庭，他們無法支付重建費用，願意支付部分重建費用佔24%。

補償方面，調查顯示，逾6成半受訪自住業主較接受包括現樓非公屋的實物補償；33%提出重建後回遷等；只有2.6%提出現金收購。另外，近5成半受訪自用商戶業主傾向「鋪換鋪」，4成傾向「重建後鋪換鋪」。林翊捷認為，業主傾向實物補償，以樓換樓方式，這是由於受訪業主年齡偏長，對未來把握不大，而且長者擔心「一買一賣，會俾人呃，睇得到，摸得到會較有安全感。」如果選擇回遷，則是搬到暫住房或是日後再返回已重建樓群，要重新適應新生活2次。

願意承擔部分重建費用的自主業主增多

都更公司只聯絡到祐漢7棟3成業主，意味著要達到現時法律要求的重建須達業權百分百規定很困難？譚凱欣表示，都更公司現收集到業主聯絡方式有約 5成半，超出早前上門調查的3成，有很多業主已不再住在祐漢7棟樓群內，不過自祐漢的調研報告發表後，有不少業主主動聯絡都更公司，當中包括居於海外的業主，他們因疫情無法回澳，未來會繼續與都更公司聯絡。

對於大部分受訪業主都不願意自資重建，未來會否變成由政府出資？譚凱欣認為，祐漢7棟重建仍在諮詢階段，都更公司一直有與業主溝通，向他們解釋會創造條件減輕對重建費用的負擔後，有業主表示願意承擔部分費用。例如若重建規劃增加停車位後，小業主重建負擔會減少一些，也會告知他們如何計算重建成本等。她相信隨著向相關業主釋放更多資訊，當他們理解後，便會改變意願。

市民認為提供誘因才能吸引業主重建

市民陳先生致電節目反映，若想推動私樓重建，但沒誘因吸引業主重建，例如放高、放容積比，以及現行法律要100%業主同意，基本上很難做到。問卷只找到3成自住業主做訪問，質疑問卷的代表性。市民鄧先生也認為，澳門推行都市更新，單棟式重建對社區環境改善不高，認為應對整個片區來規劃。
譚凱欣回應時重申，都更公司現收集到業主聯絡方式有約5成半，超出早前上門調查的3成，目前有一幢大廈收集7成業主聯絡方式，但都更公司不會開名是公佈是哪一棟，因發現有市民希望投資祐漢群樓的單位，都更公司不希望市場反應過大。

被問到祐漢7棟樓群中，一個業主最多持有多少物業？譚凱欣稱目前同一業主持多個物業的情況並不多，只有個別持有5、6個單位，也有同一家族不同業權人持20個單位的情況，她認為暫時資料較想像中理想。

單幢街區方式重建冀起示範作用

對於有市民質疑祐漢7棟樓群將以單幢式重建能否達到都市更新的方向，譚凱欣形容，單個街區一定較容易執行，都更公司希望先做一幢起示範作用。未來7個街區在設計上一定會相符合，包括計算好7個街區可釋放多少社區設施及停車位等，重申是整個街區設計，只是劃分不同階段進行重建。至於祐漢重建需注意事項，她指挖地庫時會多做支撐工作，避免影響到鄰近大廈。

譚凱欣強調，都更公司不會賺市民錢，是為市民服務的執行單位。重建要視乎土地效益，有條件釋放便有可能是營利項目，但若無條件，重建便需要補貼。

林翊捷：澳不宜推行容積獎勵免增區內人口

林翊捷認為，以城規師角度看，澳門不宜推行容積獎勵，因本澳人口密度高、建築強度大，若因都更再增加地積比，會產生更多人口，對舊區公共設施及交通壓力更大。他認為是土地使用效率問題，若本澳都更的立法精神是市民居住質素，而不是土地使用效率，補償方式完全不同。

至於有市民希望政府可以對新橋區進行片區規劃，改善該區生活環境，林翊捷承認，片區重建效益會較單棟重建明顯，但新橋與祐漢不同，新橋區建築物的數齡由數年至幾十年甚至百年，整個街區做片區更新有困難。他舉例，如果拓寬道路可能會出現瓶頸效應，需要整個道路系統去考慮，因由街頭拓寬至街尾已不是一個街區，或涉及多個街區改造，執行難度相當高，舊有的歷史性街道肌理定會受到破損甚至消失。