祐漢7棟成政府舊區重建下最大受害者 林宇滔倡推優惠政策吸引業主參與重建

祐漢新村7棟至今樓齡已將近50年，大廈石屎剝落、鋼筋外露、塞渠漏水等普遍，並衍生衛生、治安、安全等問題，困擾區內居民，重建已是刻不容緩，然而特區政府提出重建該7棟大廈已經16年，歷屆政府也只是「空談」重建問題，工作毫無寸進。都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔形容，政府都更態度是任由大廈自生自滅，推動重建態度消極，令祐漢7棟成為政府舊區重建下的最大受害者，現在的關鍵是政府的立場，如果是想推行都市更新，便應盡快完成都更法立法，並推出優惠政策吸引和鼓勵業主、發展商參與重建，方能真正落實本澳都更工作。

16年前已提出重建祐漢7棟成新小區

早在2005年的運輸工務範疇施政報告，便提出「在過去美化和整治城區的工作基礎上，2005繼續推進舊區重整的工作，已初步完成重建祐漢區數幢舊樓的規劃設計，並會繼續收集社會意見，不斷完善方案，致力將重建範圍建設成為具完善社區功能的全新住宅小區。」2006年，政府便向當時的舊區重整諮詢委員會介紹3個「祐漢重建區用地規劃」構思，三項構思均為建築40層以上樓宇，分別在於建築密度。3項構思中，預計最少提供1,940個單位，最多提供3,200個單位；估計完成重整後，區內可容納最多1萬人。接著舊區重整諮詢委員會亦曾在2007年委託理工院開展了「祐漢新村居民生活現狀調查」，在2010年起對祐漢7棟群樓住戶進行家訪，並進行過分析研究，在2012年公佈「祐漢7棟群樓住戶現狀分析報告」。林宇滔直言，多年前相關調查結果與日前都更公司公佈的入戶調查結果差不多，數據和推算結果變化不大，都是住戶中只有約3成是自住業主，接近1半是租客，當中有大量外僱租住其中，樓宇狀況惡劣，所有結果都是預計之中。

政府都更態度是任由大廈自生自滅

然而在完成入戶調查後，下一步都更公司想點呢？林宇滔認為，做更多調查都沒有用，因為大部分業主都未就重建達共識，加上都更公司沒有任何立場。參考香港都更做法，在公佈要對相關樓宇重建後，下一步便是凍結人口，後續便是落實收購業權和重建工作，惟澳門現時連《都更法》都未立法，對極具爭議且是重建關鍵的降低同意重建業權百分比問題上，當局仍未有方向，報告亦提到受影響業主和住戶的補償問題，究竟政府對都市更新是抱持甚麼態度呢？如果是把都更放在社會優先工作，例如台灣，便是提供誘因，吸引樓宇進行重建，包括贈送地積比，容許發展商即使在重建地段不能使用增加的地積比，也可以在其他土地使用相關地積比，興建餘下的單位。所以，現在關鍵是政府究竟是否想推動都更，推出優惠措施吸引小業主和發展商參與重建。

不過他也承認，這些優惠政策難免會引起社會爭議，可能會有人覺得是「益咗發展商」，或者「益咗小業主」，但問題是究竟社會和政府想不想做都更？現在政府的態度便是任何該7棟大廈「自生自滅」，明顯的做法便是「一定要百分百小業主同意才啟動重建，小業主自行解決建築費，若有地積比剩餘的話便允重建商加高增加單位數量」等等，非常消極地推動重建工作。

林宇滔謂，「自生自滅」的結果，便是難以實現重建，因為第一步「收樓」已經做不到，集齊百分百同意重建業權百分比根本就不可能，每屆政府都會提一提祐漢7棟重建，每5至10年做一次入戶調查，自2005年政府「出口述」宣佈會重建祐漢7棟樓宇後，由該刻開始，「要落釘的人已落釘」，有人大量收購上述大廈的住宅單位，等待將來舊樓重建收購或發展時獲得賠償，不會再有人願意再投放資源去維修保養大廈，因而大廈環境惡劣屬正常。他曾到過現場，大廈外牆出現鋼筋外露，單位內更有跌石屎問題，對居民來說非常危險，最慘的是居住在大廈的小業主，祐漢成為了政府舊區重整下的最大受害者。

林宇滔指出，過去澳門有多棟被列作危樓要拆卸重建的樓宇，鉅富花園、福寧大廈、明興樓，甚至善豐花園，都毋須等政府的都市更新，小業主均已自資重建，事實也證明：「如果你相信政府政策，等政府幫你，咁可能就要等15年都毫無進展喇！」

單棟重建效益不大未能改善社區設施

都更公司日前透露，祐漢 7棟樓群中，已接洽其中 1棟樓群逾 7成業主，其他樓群只有 4至 6成業主聯絡都更公司，祐漢樓群重建具有一定挑戰性，為加快重建，都更公司將採取逐棟解決方式，優先重建業權收集完成的樓群。林宇滔批評，若採單棟重建方式，是完全沒有效益，達不到當初政府希望整個片區規劃的效果，更不可能釋放社區、公共設施空間，令區內社區環境得以完全改善。況且，祐漢新村大廈內除了住宅單位，還存在很多地鋪業權、住宅變商用等爭拗，這些問題要如何解決，當局至今也沒有方案，所以他相信，祐漢7棟單棟重建也很困難。

林宇滔又提到，都更法作為一個整體政策，法律適用範圍應是全澳樓宇，若因祐漢7棟被列為都更試點，小業主和重建商獲得更多的政策優惠，便會對其他需要重建的大廈小業主造成不公，政府是有責任協助小業主重建，但要負多少責任，政府心裡要清晰。