林宇滔:7成居民持有物業是屬誤導 增公私樓供應出現負資產機會微

本澳樓價高企脫離一般居民購買力,樓市出現不健康情況已成不爭事實,居屋問題已演變成了社會問題。但過去多屆政府都曾經以澳門7成居民持有物業,不能令其成為負資產作擋箭牌,拒絕興建更多公屋單位來調節私人樓宇市場。傳新澳門協會理事長林宇滔批評,7成人有樓絕對是誤導公眾,統計數據是指過去10年有66%居民住在自置物業內,他們非所有人都是業主,且有物業的業主中只有3成人是還須要供樓,所以即使增加公、私樓供應,會令業主變成負資產的機會較微。穩定的公、私樓供應是樓市重回正軌和健康發展的關鍵,制訂整體房屋供應規劃與城市總規、詳規制訂並不存在矛盾,促請政府盡快制訂整體房屋規劃,讓居民看得見未來公、私樓供應。

增加公屋供應會令持物業者變負資產純屬誤導

面對高樓價,政府一直採取消極的態度處理,行政長官賀一誠更多次在立法會上表明,不會過量供應經屋和「夾屋」,政府已多次找銀行做壓力測試,確保現時居民所持7成私樓不會變成「負資產」。林宇滔批評,7成居民持有物業這個字眼並不精準,有關統計實際上是人口普查中「居於家庭成員自置物業」的比率,故與家人同住的年青人置業需求並未獲得反映。值得留意,回歸後4次人口調查,2001、2006、2011及2016年的人口普查顯示,居住在自置物業居民的數據分別為76.9%、72.9%、70.8%、66.2%,當中2016年的數字又比10前已下跌超過1成,高樓價且自置物業比率降低,正好反映本澳有相當數量的剛性置業需求被政府忽略。所謂負資產是指樓價大跌下,樓宇實際價值較按揭金額更低,業主就算賣樓也資不抵債,所以,沒樓按業主是不可能出現負資產的。其實人口調查中,自置物業比例中還有細分需要還按揭款項的比例,分別為38.4%、29%、27.6%、33.2%;只是政府對此隻字不提。

林宇滔

他又以最近一次的2016年人口調查為例,有66.2%自置物業家庭中,當中只有33.2%需要按揭,意味著需按揭供款(即可能出現負資產危機)的住戶僅佔總住戶數的22%(約4.1萬戶),當中還未扣去供款額低的經屋戶,也未扣去已還大部分按揭的住戶等,真正有可能負資產的數目肯定遠低過兩成。他不排除樓市出現大幅調整時可能出現負資產,但比例一定會遠低於政府公佈的數字。從公共政策的角度,政府的責任是確保樓價是大部分居民負擔得起。

林宇滔又提到,回歸樓價升12倍人工僅4倍,本澳住戶數目僅得19.7萬戶,住宅單位卻有23.5萬個,即單位數較住戶數多3.4萬當中更有逾1.5萬個長期空置,這正是本澳租金對比樓價相若地區為低的核心原因;若結合比較2019年與2004年的統計數據,期間澳門博彩收入大升6倍、GDP大升4.1倍、澳門居民收入中位數大升2.6倍、人口增長50%,但樓宇平均呎價同期卻飆升達12倍之巨,樓價極高脫離市民購買力、造成年輕一代恐慌性的置業需求,在私樓買不起、經屋申請不了的夾擊下,這才是年輕一代絕望的根源。

經屋社屋化「夾屋」畫蛇添足

今屆政府重新構建房屋階梯,賀一誠日前首次公開表示,「本澳的房屋政策不再是『社屋為主,經屋為輔 』,而是要面對經屋、『夾屋 』兩方面的問題,且要兼顧私樓。」林宇滔重申,充足房屋供應,包括公、私樓供應,方令樓市重回正軌,特別是公屋供應要有足夠的量,才能起到調節樓市的槓桿作用;若不從整體房屋作規劃和增加公屋供應著手,澳門青年人置業難的問題根本無法解決,現時「夾屋」提出的包括收入限制、定價、轉售限制的建議等,大部分均是原有經屋的規定,只是政府近年一再修改《經屋法》,將經屋社屋化而取消的。再者,目前本澳經屋的收入上限已覆蓋8成的家庭收入,只要供應充足,澳門的經屋覆蓋面已達新加坡的組屋水平,根本毋須再設「夾屋」畫蛇添足。

經屋規劃「畫餅充飢」沒有實質落實時間表

他認同,今屆政府確實是想改變,希望盡力解決一些民生的問題,不過今屆政府把上屆政府已承諾的工作拖得就拖,延得就延,甚至是推倒重來。政府已收回了77幅閒置土地,土地面積合共有67萬平方米,是回歸以來土地儲備最豐富的時候,完全有條件制訂短、中、長期的房屋規劃,可惜今屆政府對社會呼籲總是視而不見,繼續在經屋供應問題上不作為,「畫餅充飢」一味強調新城A區已規劃了2.4萬個經屋單位,其他如偉龍馬路經屋項目,就只是研究再研究,沒有落實興建時間表。

城市總規詳規成政府萬能擋箭牌

私樓供應方面,自新《土地法》在2013年生效後,規定所有土地批給均需要透過公開競投方式批出,近年不少地產發展商亦反應沒有土地發展私人樓宇項目,令私人樓宇供應將在1、2年內出現斷層。日前賀一誠雖首度承諾未來會透過拍賣土地讓市場上有更多私人樓宇供應,然而卻要等總規在今年低出台後,待制訂詳細分區規劃後方能進行。林宇滔批評,城市總規和詳規已成為政府的萬能擋箭牌,當政府不想做,就會搬總規出來「擋一擋」,有總規後又會以未來詳細規劃為由不能發展任何土地項目。其實問題關鍵是政府「有沒有心做」,就如擋潮閘由2014年提出興建至今仍然停留在研究、再研究、且興建無期的死循環,這絕對是對低窪地區居民商號的不負責任。但政府的長者公寓項目,又可以「陷陷聲起」,計劃在3年內完成,可謂「龍門」任政府搬。

林宇滔又指出,城市總規應服從政府政策,政府已制訂了第一個五年發展規劃,並即將制定特區第二個五年展規劃。特區政府提出要把澳門發展成為一個宜居、宜遊城市,居住問題就是構建宜居城市的最點工作,整體房屋規劃是訂定本澳未來10年公、私樓房屋供應的計劃,總規和詳規則只是考慮將這些住宅單位項目放在哪塊土地上,所以制訂整體房屋規劃,與總規、詳規制訂並不存在矛盾,根本完全不需要等總規和詳規出台。

被問及拍賣土地推高私樓價格?林宇滔直言,如果只拍賣1幅土地,當然會推高地價,最終令樓價成本增加,但是倘若政府有恆常的土地拍賣規劃,則可避免出現炒賣土地情況。他再次促請政府盡快向社會交出一個整體的房屋規劃,讓社會對未來房屋供應「心中有數」。

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