陳溥森冀地面層外墻招牌設置公共專屬歸地鋪

澳門的風雨季節已經來臨,公共安全問題再次引起人們的重視,紛紛要求當局加強巡查,切實做好殘舊樓宇、山體斜坡和外墻僭建等風險防範工作,及時清除隱患,以確保市民的生命財產安全。市政署市政諮詢委員兼社會民生促進會會長陳溥森表示,近日,有團體再次關注到樓宇大廈外墻招牌的監管問題,希望有關方面依法嚴加規管,特別對那些違規安裝招牌、以及結業後惡意殘留招牌的商戶,更要從嚴處理。在風雨日子,室外懸掛招牌坍塌墜落的事故曾多次發生,潛在的隱患不容忽視,其危害性確實值得各方重視。

陳溥森表示,澳門是一個旅遊休閒城市,經濟注入多種元素後,街頭巷尾廣告招牌林立實屬正常,只不過是在以前沒有對分層建築物(樓宇)的立柱、主墻、外墻等共同部分的產權保護作出清晰的界定和實施規範的管理,才令五花八門的廣告招牌不僅有礙城市的觀瞻,還因利益所在而衍生出種種大廈物業管理的爭議糾紛。為此,在2018年8月22日《分層建築物公共部分的管理法律制度》正式生效後,當局先後舉辦多場講解會,其中因應第十一條招牌或廣告的裝設條款就明確表示,外墻的使用及管理向由全體業權透過分層建築物所有人大會(業主大會)決定,或不時制定的樓宇規章規範。由於維護了整幢大廈全體業權人的私有財產權,又把大廈外墻的使用和管理權限清晰釐定,故在社會上並無引起更大異議,以往產生的矛盾紛爭也日漸減少。

陳溥森認為,問題在於,現時社會上有意見認為該法律制度中關於「地面層獨立單位在自身所屬的物業範圍外墻裝設招牌、廣告或其他支撐物及組件,而無須經分層建築物所有人大會許可」的規定,是以法律的剛性剝奪全體業權人對其私有財產(共有財產)的使用及管理。此點值得商榷。無可否認,地鋪門前的廊柱、單位立面的外墻,嚴格來說都屬於樓宇大廈的公同部分,但是,既然法律的取向給予地面層業權人有自行判斷安裝廣告支架的權利,並在實踐中事實上還有另一個概念,那就是「公共專屬」的問題,只要它在契約上清楚表明是獨立單位,在其物業範圍內吊掛、鑲嵌、張貼的廣告招牌只要不傷害樓宇建築主體結構,不影響他人正常生活,且業權人有向工務部門呈報工程說明書(設定憑證)和獲市政署牌照部門的批准,以及買足保險,且確保結束營業後主動負責拆除,則即使無經業主會許可,其他的小業主都會豁免認可的,這也是坊間的一種約定俗成。不過,很多時經營地鋪的負責人往往都不清楚法律的含義,以及不知道地面層獨立單位的外牆邊界在哪裡,因而有機會越界裝設招牌,還以為理所當然,結果,事後就受到政府部門處罰及小業主責備,影響大廈睦鄰關係。

為此,陳溥森建議政府多做普法宣傳工作,深入解釋安裝招牌的規定,讓大廈業主及商鋪更能理解在大廈地方安裝招牌的範圍,彼此依法辦事,減少紛爭,增強睦鄰團結。

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